賃貸保証会社とは？審査の流れや費用相場、メリット・デメリットも解説
賃貸保証会社は、借主が家賃を支払えない場合に貸主に対して家賃を保証する役割を果たします。近年では、連帯保証人の代わりに賃貸保証会社を利用するケースが増えています。
そこで今回は、賃貸保証会社の仕組みや審査の流れ、そして利用する際のメリット・デメリットについて詳しく解説します。不動産管理会社として独立や開業を検討している方にとって、有益な情報が満載ですので、ぜひ最後までご覧ください。
賃貸保証会社とは？
賃貸保証会社は、連帯保証人の代わりとして機能する会社です。連帯保証人とは、借主が家賃を支払えなくなった場合に、その支払い義務を負う人のことを指します。賃貸保証会社の保証範囲には、家賃や管理費、さらには賃貸借契約違反による違約金や損害金も含まれます。
これまでは、賃貸物件を借りる際には連帯保証人を立てることが一般的でした。しかし、保証人としての条件を満たす人がいない、あるいは親戚や知人に頼みづらいという理由から、賃貸保証会社の需要が増加しています。また、親や親戚が年金生活者であるために保証人になれないケースもあります。
賃貸保証会社を利用できない賃貸物件もありますが、賃貸保証会社の利用を入居条件としている物件が増えているのが現状です。
賃貸保証会社の仕組みについて
賃貸保証会社との契約は借主が結ぶものですが、賃貸保証会社には「一般保証型」と「支払委託型」があり、相違点があることはあまり知られていません。それぞれについて詳しくご紹介します。
借主が賃貸保証会社と契約を結ぶ
賃貸物件に入居する際に、家賃保証会社の利用が条件となることがあります。この場合、借主は賃貸保証会社と契約しなければなりません。保証料は家賃の0.5～1カ月分程度で、賃貸保証会社によって異なります。
賃貸保証会社は大家さんや不動産会社が選ぶため、借主が選ぶことはできません。
契約期間は一般的に1年から2年で、契約が満了するたびに更新が必要です。更新時には更新料がかかります。
賃貸保証会社の種類① 一般保証型
一般保証型は、借主が家賃を滞納した際に、貸主が家賃保証会社に支払いを請求できる保証契約です。家賃保証会社は、貸主からの請求に応じて、借主の代わりに滞納分を立て替えて支払います。後日、借主は家賃保証会社に立て替えてもらった滞納分を返済します。
一般保証型のメリットは、貸主が借主の家賃滞納状況を把握できる点です。これにより、借主が家賃を滞納し続ける場合、退去の可能性を事前に察知できます。その結果、空室対策を早めに行うことが可能になります。
しかし、デメリットとしては、滞納が発生するたびに家賃保証会社に連絡を取る必要があるため、手間がかかる点が挙げられます。
賃貸保証会社の種類② 支払委託型
支払委託型は、家賃滞納の有無にかかわらず、賃貸保証会社が家賃を立て替える保証契約です。一般保証型と同様に、借主は立て替えられた家賃を賃貸保証会社に返済します。
このタイプの保証契約では、賃貸保証会社が毎月確実に家賃を支払うため、貸主への滞納は発生しません。そのため、オーナーの賃料収入が安定するだけでなく、督促の手間も省けます。一般保証型に比べて、大家さんや管理会社の負担が軽減されることが大きな魅力です。
しかし、一方で、借主の支払い状況を把握することが難しくなります。借主が滞納していても気づきにくいため、滞納が発生してから退去する可能性を事前に察知できない点は、一般保証型と比較した場合のデメリットといえるでしょう。
賃貸保証会社における審査の流れ
賃貸保証会社は、誰でも利用できるわけではありません。賃貸保証会社が審査を行い、支払い能力があると判断された場合のみ、契約できます。ここでは、賃貸保証会社における審査について見ていきましょう。
基本的な審査の流れ
賃貸保証会社の審査は、物件の申し込みと同時に進行することが一般的です。賃貸保証会社の利用を希望する場合、不動産会社が提供する申込書に記入し、必要書類とともに提出します。審査には通常、1週間ほどかかりますが、数日で終わることもあります。しかし、書類の不備や確認先に連絡が取れない場合は、審査に時間がかかることがあります。
審査に通過した後、借主は賃貸保証会社との「保証委託契約書」に必要事項を記入し、押印します。これで契約は完了です。
審査に必要な書類
賃貸保証会社の審査を受けるためには、以下の書類が必要です。
- 賃貸保証会社の審査申込書
- 身分証明書
- 収入証明書
- 在籍証明書
身分証明書として認められやすい書類は以下のとおりです。
- 運転免許証
- マイナンバーカード
- パスポート
- 健康保険証
- 年金手帳
- 住民票の写し
顔写真が付いていない身分証明書を提出する場合は、2点必要になることがあります。
また、収入証明書として認められる書類は以下のとおりです。
- 在職証明書（会社に在籍していることを証明するもの）
- 源泉徴収票
ただし、借主の就業状況や年齢、そして賃貸保証会社によっては、その他の書類の提出を求められることがあります。
審査項目
主な審査項目は以下のとおりです。
- 職種や雇用形態
- 勤続年数
- 収入
- 年齢
- 個人信用情報
- 収入と家賃のバランス
- 物件の所在地
これらの項目を総合的に評価して、支払い能力の有無を審査します。これらは入居審査の項目と多く一致しているため、賃貸保証会社の審査に通過すれば、入居審査も通過できる可能性が高いといえます。
なお、審査項目の「物件の所在地」は、滞納賃料の回収を代行することを前提に、物件の場所を事前に確認するためのものです。
家賃保証料の相場はどのくらい？
賃貸保証会社の利用にあたっては、借主が保証料を負担する必要が生じます。ここでは、「借主の負担」という目線で、家賃保証料の相場を確認していきましょう。
初年度は賃料の0.5～1カ月分程度
初年度の賃貸保証料は、賃料の0.5カ月～1カ月分程度に設定しているケースが多いです。
家賃1カ月分の負担は借主にとって大きな負担となりますが、初年度は借主に対する信用がないため、この賃料が設定されています。入念に審査を行ったとしても、借主が実際にしっかりと家賃を支払うかどうかを完璧に見定めることはできません。そのため、オーナーや管理会社はリスクを抑えるために、保証料を多めに支払う必要がある保証内容の手厚いプランを設定する傾向にあります。
2年目以降は1～2万円程度
2年目以降の家賃保証料は、一般的に1万～2万円程度が相場です。ただし、契約期間によっては更新料が加わることがあり、その場合はさらに費用がかかることもあります。更新料の相場は1万円前後です。
一部の賃貸保証会社や保証プランでは、初年度の保証料を高めに設定し、更新料を取らない場合もあります。
2年目以降の保証料が初年度より安くなる理由は、支払い実績があるため信用度が向上するからです。しかし、契約期間中に滞納があると、更新料が家賃1カ月分に跳ね上がることもあります。
月額保証料を支払う場合もある
賃貸保証のプランの中には、月額保証料が設定されているものもあります。月額保証料の相場は家賃の1〜2％程度です。この場合、初年度の保証料は一般的に家賃の0.5カ月分となります。
一方、初回保証料が不要なプランもありますが、その場合は月額保証料が3〜4％程度になります。
なお、月額保証料を支払う場合でも、更新料や事務手数料がかかることが一般的です。
家賃保証会社を利用するメリット
家賃保証会社を利用することで、オーナーや管理会社は家賃滞納のリスクを軽減し、効率的な賃貸管理を実現できます。以下にその具体的なメリットをご紹介します。
家賃滞納に対するオーナーや管理会社の不安を軽減できる
家賃滞納はオーナーや管理会社にとって大きな問題です。また、家賃を回収するための督促は、慎重に行わないと違法行為となる可能性があるため、非常に難しい作業といえます。
借主を強制退去させることも可能ですが、これには費用と手間がかかるため、簡単ではありません。家賃保証会社の利用は、家賃滞納問題を完全に解決するわけではありませんが、滞納に対する対応を外部に委託することで、オーナーや管理会社の不安を軽減できます。
家賃滞納の対応をすべて任せられる
家賃の滞納に対して、借主や連帯保証人への連絡はもちろんのこと、支払いの交渉や強制退去の法的手続きなどの幅広い対応を請け負ってもらえます。
強制退去させる場合、最短でも4カ月程度かかるといわれています。その間、交渉や督促状の送付、内容証明郵便の送付など、やらなければならないことが増えることになります。オーナーや管理会社の多くは慣れない作業に疲弊してしまうことでしょう。
賃貸保証会社を利用することでこれらの対応を任せられるため、オーナーや管理会社は強制退去後の空室対策などに注力できるはずです。
入居者の幅を広げられる
賃貸物件を探している入居者の中には、連帯保証人を立てることが難しい人もいます。しかし、家賃保証会社を利用することで、連帯保証人がいなくても賃貸契約を結ぶことができる場合があります。これにより、入居者の選択肢を広げることが可能です。
また、入居者管理の効率化を図るためには、クラウドサービスを利用することがおすすめです。特に賃貸管理システム「いい生活賃貸管理クラウド」は、滞納状況の管理や督促だけでなく、契約から物件管理までの幅広い賃貸管理業務を効率化できます。
家賃保証会社を利用するデメリット
家賃保証会社の利用には多くのメリットがありますが、デメリットも存在します。以下に、その代表的なデメリットをいくつか挙げていきます。
賃貸保証会社が倒産するケースがある
賃貸保証会社は、加入している入居者の多くが家賃を滞納し続けると、家賃を回収できず赤字が続くことになります。赤字が積み重なると、賃貸保証会社が倒産する可能性が高まります。
賃貸保証会社が倒産した場合、以下の対応が必要です。
- 入居者に新たに連帯保証人を立ててもらう
- 他の賃貸保証会社と契約を結ぶ
このようなリスクを避けるためには、賃貸保証会社自体の信用度をしっかりと見極めることが重要です。しかし、未上場の企業も多く、適切な判断が難しいのが実態です。
悪質な取り立てでネガティブな口コミが広がる可能性がある
一部の賃貸保証会社では、電話での執拗な督促や早朝・深夜の取り立てなどの手段を取ることがあります。場合によっては、滞納分を回収できない場合に鍵を変えて追い出すという事例も報告されています。このような行為は度を超えた対応ともいえますが、現状では違法性があるとまでは言い切れません。
しかし、違法ではないとしても、こうした対応はネガティブな口コミにつながる可能性が高いです。度を超えた取り立てによる悪い評判が広まると、入居希望者が減ってしまうリスクがあります。
そのため、賃貸保証会社を選ぶ際には、滞納時の対応についてしっかりと確認し、口コミでの評判を調べることも重要です。
代位弁済の報告期限がある
代位弁済とは、家賃保証会社が滞納された賃料を立て替えて支払うことを指します。滞納分の賃料を家賃保証会社から受け取るためには、速やかに家賃保証会社へ連絡する必要があります。
報告期限を過ぎると、どのような理由であっても保証を受けることができなくなります。そのため、報告期限に間に合わず、賃料を受け取れないという事態に対して不安を感じる方も少なくありません。
報告期限は家賃保証会社によって異なりますが、一般的には10日から1、2カ月程度に設定されていることが多いです。
賃料の滞納管理、督促といった賃貸管理業務を効率化するなら賃貸管理システム『いい生活賃貸管理クラウド』
賃貸保証会社の利用には、家賃滞納に対する不安を軽減してくれる、入居者増加を実現しやすくなるなどのメリットがたくさんあります。しかし、賃貸保証会社の利用には、代位弁済のリスクがあることも挙げられます。アナログの賃貸管理だと漏れが起きやすいため、デジタル化によってこういったリスクを低減することが大切です。そのため、賃貸保証会社だけでなく、賃貸管理業務を効率化するサービスも併用するようにしましょう。
例えば賃貸管理システム『いい生活賃貸管理クラウド』は、賃貸管理のデジタル化により、賃貸管理業務の漏れをなくし、滞納の管理や督促業務の効率化を実現します。このサービスは、入居者募集から契約、入居までの業務をカバーしてくれます。滞納や督促の状況も一目でチェック可能なので、代位弁済の報告漏れも防ぎやすくなるでしょう。賃貸管理システム『いい生活賃貸管理クラウド』ひとつであらゆる業務を管理できるのはもちろん、最新の法律に則った機能が使える点も魅力です。
家賃を含む賃貸管理業務の効率化を求めている方は、ぜひチェックしてみてください。
円滑な賃貸経営を行うためには賃貸保証会社の利用を検討しよう
賃貸保証会社は、入居者が家賃を支払えなくなった場合に連帯保証人の役割を果たします。これにより、滞納が発生した際の対応を賃貸保証会社に任せることができ、オーナーや管理会社の不安を軽減できるでしょう。また、連帯保証人がいないために入居を諦めるという機会損失を防ぐこともできます。
また、賃貸管理業務を効率化するためには、賃貸保証会社の利用に加えて、クラウドサービスの活用も有効です。特に賃貸管理システム『いい生活賃貸管理クラウド』は、滞納管理や督促だけでなく、契約から物件管理まで幅広い賃貸管理業務の効率化を実現します。 詳しくは、以下からご確認ください。
