レントロールとは？不動産取引における位置づけや記載されている項目について解説
不動産投資で収益物件を紹介する場合、買主に「レントロール」を確認してもらうことが一般的です。レントロールとは賃貸借契約を確認できるもので、物件の収支状況の把握にも有効な資料となります。
そこで今回は、レントロールが具体的にどういった役割を持ち、どのような場面で利用されているのか、記載されている項目や各項目をチェックする際のポイントなどをご紹介します。
レントロールとは？
レントロールとは、賃料を含めた物件のあらゆる情報をまとめた資料です。家賃明細表や賃貸条件一覧表と呼ばれる場合もあります。
レントロールを作成するのは、テナントビルや一棟賃貸マンション・アパートの不動産管理会社かオーナーです。
なおレントロールは作成の義務はありません。オーナーの判断で作成していないケースもあり、特に個人が所有するアパートといった小規模物件の場合は作成していないことも少なくありません。
不動産取引における位置づけ
不動産取引におけるレントロールの役割として、雑多なな情報をまとめてわかりやすく把握できることが挙げられます。例えば、マンションやアパートといった収益物件は、1つの建物に対して複数の借主が存在しています。全員分の賃貸借契約書を確認することは買主にとって煩雑と言えるでしょう。レントロールを事前に作成しておけば、収入や建物の状況などを簡単に把握できるはずです。
レントロールの利用シーン
レントロールの主な利用シーンは、収益物件の購入検討時です。レントロールを確認すれば、現状どれくらいの収入があり、入居率がどの程度なのかを簡単に素早く確認できます。収益物件の広告の中には、満室時の想定利回りしか掲載されていないケースも多く、
しかし、また、場合によっては想定利回りが高めに記載されているケースもあります。レントロールを参照し、ご自身で検算しても良いでしょう。
加えて、過去の入退去時期と賃料を把握することで、空室時の賃料をどの程度に設定すべきかのシミュレーションにも活用できるはずです。
レントロールに記載されている項目
レントロールには収益物件に関するさまざまな情報が記載されていますが、主な記載項目は以下のとおりです。
- 部屋番号
- 面積
- 用途
- 契約状況
- 属性
- 間取り
- 賃料
- 共益費
- 敷金、保証金
- 契約開始日、更新日
- 備考
各項目について詳しくご紹介します。
部屋番号
アパートやマンションなどの集合住宅のレントロールには部屋番号が記載されています。部屋番号の付け方には決まりがないものの、各階の「4号室」が抜けているケースが少なくありません。そのため、号室の数字と実際の部屋数が合わない場合があります。
4号室が抜けているのは、4が「死」を連想させるとして不吉とされているためです。なお、テナントの場合は部屋番号ではなく区画名が記載されています。
面積
「面積」には各戸の専有面積について記載されています。オフィスビルなどで1フロアをまとめて契約している場合には、各部屋だけでなく廊下やトイレなども含んだ面積が記載されているケースもあります。
面積の単位は平方メートルまたは坪で記載されています。どちらかしか記載されていない場合は、1坪＝約3.3㎡、1㎡＝約0.3坪で計算すると近似値が求められます。
用途
「用途」には物件の用途が記載されており、主に以下の3種類となります。
- 住居
- 事務所
- 店舗
賃貸住宅で事務所や店舗としての使用を認めていない場合は、「住居」のみの記載になります。また、建築に関する法令で、用途に制限がかけられている場合もありますので、注意が必要です。
契約状況
「契約状況」には、賃貸借契約に関する状況が記載されます。場合によっては契約状況ではなく「現況」と書かれている場合もあります。各部屋の入居状況や入居予定日、退去予定日などが記載されており、現在の入居者数、今後の入居者の増減予定の有無などを確認できます。
属性
契約者の属性もレントロールで確認することが可能です。入居者の氏名や年齢、職業、家族構成のほか、会社で借りている場合は「法人」、個人が借りている場合は「個人」と記載されます。マンション・アパートなどの場合は、「入居者」と記載されるケースもあります。
賃料
「賃料」には、物件の賃料が記載されており、事務所や店舗などの場合は賃料に加えて坪単価も記載されている場合があります。なお、空室の場合は想定の賃料が書かれている場合もあるため、記載されている賃料が実際の賃料かどうかを確認することが重要です。
共益費
共用部の水道光熱費や管理費などの共益費が記載されます。賃料とは別項目として記載されているケースと、賃料の中に含まれているケースがあります。また、マンションやビルなど大規模な建築物の場合、修繕積立金などが共益費に含まれていることもあります。
敷金・保証金
入居時にオーナーや不動産管理会社が預かり、未払い家賃の補填や原状回復工事の費用に充当される敷金・保証金に関連する項目です。投資物件の購入においては、敷金・保証金を従前のオーナーが預かっているかを把握できます。従前のオーナーからこれらを引き継げない場合は、売買代金に含まれているとみなすなど、対応が変わってきますので、重要度が高い項目と言えるでしょう。
契約開始日・更新日
現在の入居者の契約開始・更新の日付が記載されています。
備考
備考欄には告知事項や契約形態、フリーレントなどの特約が記載されている場合があります。告知事項とは、契約の判断に影響を与える可能性があり、対象者に重要な情報として伝える必要がある情報を指します。契約形態は、普通借家契約や定期借家契約など、賃貸物件における契約状態を指します。
告知事項や特約などが特になければ、備考欄自体が設けられていないといったケースもあります。
レントロールに記載されない情報
レントロールにはさまざまな情報が記載されています。しかし、以下については記載されていないことが少なくありません。
- 敷地外の付帯設備、追加費用
- 水道光熱費
- 滞納状況
敷地外の付帯設備、追加費用
物件の敷地外に設けられた駐車場や付帯設備に関しては、レントロールに記載されていない場合もあります。付帯設備には駐車場以外にもインターネットやケーブルテレビなどの回線も含まれます。
追加費用は、共用部の清掃費用や管理人の人件費、修繕積立金などが挙げられます。物件ごとに追加費用の有無が異なりますので、注意が必要です。
水道光熱費
一般的に水道光熱費の支払いは、不動産管理会社は関与しておらず、入居者が各業者と直接契約を結ぶことが一般的です。しかし、一部のマンションでは水道料金を入居者が定額でオーナーに支払い、オーナーが一括で水道局に支払っているケースもあります。レントロールの備考欄にこれらの旨が記載されていないケースもありますので、事前に確認するようにしましょう。
滞納状況
レントロールに「入居中」などの記載があったとしても、賃料を滞りなく支払っているかどうかは記載がないため、確認ができません。滞納状況については事前に確認しておくようにしましょう。
レントロールをチェックする際のポイント
レントロールをチェックする際には、以下のポイントを押さえておくことが大切です。
- 空室の賃料
- 入居者の属性
- 家賃のバラつき
- 敷金・補償金の有無
- 入居日の偏り
空室の賃料
現在空いている部屋の賃料設定を確認します。周辺の賃料相場と比較し、設定が高すぎる場合は入居者が集まらない可能性が高まりますので、事前に確認が必要です。
事務所や店舗の場合の周辺相場との比較は「共込賃料単価」で行うようにします。共込賃料単価とは、賃料と共益費または管理費を合わせたものを、契約面積で割った金額です。
入居者の属性
入居者の属性が法人で、なおかつその法人名が同一だった場合、社員寮または社宅として法人が一括で借り上げている可能性が高いです。その場合、会社都合で一斉に退去されてしまうリスクもあるため、事前に把握しておくようにします。
これは、家賃収入の急激な減少を防ぐためだけでなく、退去時に原状回復費が嵩むため、その分の出費をあらかじめ準備しておくことにもつながります。
なお、法人による社員寮・社宅での一括借上は、家賃滞納のリスクが低いため、この点はメリットと言えるでしょう。
家賃のバラつき
賃貸物件を運営する際は、まず同じ階数・同じ間取り・同じ面積の部屋同士で家賃に差がないかを確認しましょう。同じ条件にもかかわらず家賃が高い部屋があると、入居者が退去した際に想定以上の収益ダウンを招くリスクがあります。
また、一部の部屋で家賃の値引きが行われている場合、次の入居者募集時に値引き後の家賃を基準とせざるを得なくなる可能性があります。その結果、建物全体の家賃相場が下がることにもつながるでしょう。
このように、家賃のバラつきや値引きが将来的に与える影響を見据えながら、適切な家賃設定と運営計画を立てることが重要です。
敷金・保証金の有無
収益物件を購入すると、入居中の借主に対する敷金返還義務が買主に移転します。その際、現オーナーから敷金を引き継げるのかどうかも含めて、敷金や保証金の有無を確認しておくことが重要です。特に解約予定時期が迫っている場合は、事前に敷金を準備する必要がありますので、注意が必要です。
入居日の偏り
契約開始日を確認する際は、同じ建物で多くの入居者が一時期に集中していないかどうかを確認しましょう。ある時期に入居が集中している場合、契約が切れる2年後を目途に、一斉に退去されるリスクがあり、そのための準備が必要となります。
また、契約開始日が直近数カ月に集中していた場合、不動産会社もしくはオーナーが知り合いから名義を借りて満室に見せている可能性も考えられます。入居日が引っ越しシーズンの2～3月以外で、法人ではなく個人の入居日が集中している場合は注意が必要です。
レントロールは賃貸管理システムを活用すれば簡単に作成できる
レントロールを作成するには、物件に関する最新情報を収集し、正確に記載する必要があります。しかし、各項目を一つひとつ調べるのは手間がかかる作業です。この負担を軽減したい場合は、賃貸管理の情報を一元管理できるシステムを活用すると便利です。
なかでもおすすめなのが賃貸管理システム『いい生活賃貸管理クラウド』。このシステムを利用すれば、賃貸物件に関するあらゆる情報を一元管理できるため、レントロールの作成もスムーズに行えます。
さらに、空室募集と賃貸管理を一つのシステムで完結できるため、リアルタイムでの情報共有や業務の効率化にもつながります。導入時には専門スタッフのサポートも受けられるため、初めて賃貸管理システムを導入する方でも安心です。
レントロールの作成だけでなく、さまざまな賃貸管理業務の効率化を図りたい方は、ぜひ賃貸管理システム『いい生活賃貸管理クラウド』をご活用ください。
レントロールは物件の実態を判断する重要な情報源
今回は、レントロールの特徴や不動産取引における位置づけ、記載されている項目、チェックする際のポイントなどをご紹介してきました。レントロールは、不動産管理会社またはオーナーが作成し、賃貸借契約の状況を確認できる重要な資料であることがおわかりいただけたかと思います。
不動産管理会社が作成する際には、どのような部分を見られているかも確認しつつ、必要な項目を埋めていくことが大切です。レントロールを作成するためには物件の情報をリアルタイムで確認する必要があるため、賃貸管理システム『いい生活賃貸管理クラウド』を活用して作成するのがおすすめです。
