REIT（リート）とは？特徴や仕組み、投資するメリットなどを徹底解説

REIT（リート）とは、個人投資家が手軽に不動産投資を行える「不動産投資信託」のことです。通常、大規模なオフィスビルなどへの投資には多額の資金が必要ですが、REITを活用すれば少額から投資を始めることができます。また、証券市場で売買できるため、流動性が高い点も特徴です。

この記事では、REITの基本的な仕組みからメリット・デメリット、ファンドの選び方までをわかりやすく解説します。REITについて詳しく知りたい方や、不動産投資との違いを理解したい方はぜひ参考にしてください。

REIT（リート）とは？

まずはREITがどのような投資方法なのか、投資対象や仕組みについて解説します。

REIT＝不動産投資信託

REITとは、投資家から集めたお金を使って不動産への投資を実施し、賃貸収入や売却益などで得た利益を投資家に分配する投資信託を指します。元々アメリカで誕生したもので、Real Estate Investment Trustの頭文字を取ってREITと名付けられました。日本では「J-REIT」と呼ばれています。

日本国内では2001年に初めて証券取引所に上場しました。株式と同じように証券会社を通じて売買ができるため、REITに投資する際には証券口座を開設する必要があります。

REITの投資対象

REITの投資対象となる不動産には、主にオフィスビル、マンション、ホテル（宿泊施設）、商業施設などがあります。これらの不動産は一定の需要があり、投資先として人気が高いです。とくにオフィスビルとマンションは、安定した収益が見込める点が魅力です。

さらに、物流施設やヘルスケア施設が投資対象に含まれる場合もあります。物流施設は近年のECサイトの普及により需要が拡大しており、テナントの入れ替えが比較的少ないため安定性が高いとされています。一方、ヘルスケア施設は病院やクリニック、高齢者向け住宅などを指し、少子高齢化の進展に伴って長期的な需要増加が期待されています。

REITの仕組み

REITの仕組みは、投資家がREITに投資し、その資金をもとにオフィスビルや商業施設などの不動産を取得・運営・管理するところから始まります。不動産の賃貸収入や売却益からコストを差し引いた残りを配当金として投資家に分配する仕組みです。通常、不動産への直接投資には多額の資金が必要ですが、REITなら数万円～数十万円といった少額から投資できる点が魅力です。また、運用する物件が種類や地域ごとに分散されているため、リスクの軽減にもつながります。

さらに、REITに直接投資するだけでなく、「REITファンド」を通じて投資する方法もあります。REITファンドでは、投資信託会社が複数のREITを運用するため、地域や投資対象のさらなる分散が可能です。また、ファンドを通じて海外REITに投資することもできるため、投資の幅が広がります。

REITの種類

REITは以下3つの種類に分けることができます。

• 単一用特化型
• 複数用途型
• 地域特化型

各種類の特徴について解説していきましょう。

単一用特化型

単一用特化型とは、特定の用途に限定して投資を行うREITです。たとえば、オフィスビル特化型のREITは、対象となる不動産がオフィスビルに限られます。他にも、住居のみや商業施設のみを対象とするタイプがあります。

単一用特化型の特徴として、特定の用途に絞っているため、投資対象の不動産の影響を受けやすい点が挙げられるでしょう。一方で、単一用途の不動産に限定されているため、必要な情報を集めやすく、把握もしやすいというメリットがあります。

複数用途型

複数用途型とは、用途の異なる複数の不動産に投資するREITのことです。このタイプはさらに「複合型」と「総合型」の2つに分けられます。

複合型は、オフィスビルとマンションなど、2つの用途を組み合わせたタイプです。異なる用途の不動産を選ぶことで、リスクを軽減できる点が特徴となります。

総合型は、複合型よりも用途の種類が多く、3種類以上の用途を組み合わせたタイプです。また、用途をとくに限定していないものも総合型に含まれます。投資対象が幅広いため、複合型よりもリスク分散の効果が高いとされています。

地域特化型

単一用特化型と複数用途型は不動産の用途によって分類されますが、地域特化型はその名の通り、特定の地域に限定して投資を行うREITです。地域を絞ることで運用コストを抑え、効率的な投資や運用が可能になります。

REITは大都市圏の不動産を中心に投資する傾向がありますが、地域特化型の主な対象は地方都市の不動産です。同じエリアに多くの物件を保有することで、周辺の家賃相場をコントロールしやすくなるといったメリットがあります。

さらに、地域特化型は、投資家から集めた資金をその地域に還元する仕組みでもあります。たとえば、地域の中心エリアにある優良物件を幅広く組み込むことで、投資資金が地域全体に循環し、地域活性化にも貢献できます。

REITを行うメリット

REITに投資することで、さまざまなメリットが得られます。たとえば、以下のようなメリットが得られます。

• 流動性が高く自由に売買できる
• 比較的少額からの投資も可能
• 複数の不動産に投資できる
• 物件管理の手間がない
• 高利回りが期待できる

流動性が高く自由に売買できる

REITは証券市場に上場しており、株式と同様に売買できます。一方、現物の不動産投資は多額の資金が必要になるため、住宅ローンを組む必要がある場合が一般的です。しかし、REITなら住宅ローンを組む必要がないため、ローンに抵抗がある人にも適した投資方法といえます。

さらに、現物の不動産を売却する場合、査定や内覧など複数の手続きを経る必要があり、手間と時間がかかります。一方、REITは流動性が高く、現金が必要な際にすぐ売却して換金できる点も大きなメリットです。

比較的少額からの投資も可能

不動産投資には通常、多額の資金が必要です。実際に土地や物件を購入する場合、数百万円～数千万円の資金が求められます。しかし、REITなら銘柄によっては1単位10万円から購入できるため、比較的少額で投資を始めることが可能です。

また、少額投資が可能なことで複数の商品を購入しやすくなり、値動きが異なる商品を組み合わせることで分散投資もしやすくなります。

複数の不動産に投資できる

REITは、1つの商品に複数の不動産が投資対象として組み込まれることが多いため、分散投資の効果を得やすい特徴があります。これにより、リスクを抑えたい方でも安心して投資を始められます。

さらに、REITでは不動産を自分で所有するわけではないため、固定資産税や修繕費といったコストがかからない点も魅力です。

物件管理の手間がない

REITでは、運用だけでなく不動産の管理も運用会社が行うため、投資家が物件の管理をする必要はありません。

たとえば、物件のメンテナンスや入居者との契約対応なども、すべて運用会社が対応します。

高利回りが期待できる

REITが高利回りになる理由は、不動産投資法人の配当方針とその収益構造にあります。まず、不動産投資法人は、法人税を極力抑えるために不動産投資で得た利益の90％以上を投資家に配当しているのです。この配当方針により、運用で得た利益のほとんどを分配金として投資家に還元できるため、高い利回りが期待できます。

さらに、REITの運用利益の多くは安定した賃料収入に支えられています。賃料は短期間で大幅に下がるリスクが低いため、収益の安定性も高い点が特徴です。こうした仕組みにより、REITは投資家にとって魅力的な選択肢となっています。

REITに伴うデメリットやリスク

REITに投資することでさまざまなメリットが得られますが、その一方でデメリットやリスクも存在します。主なデメリットやリスクは以下のとおりです。

• 不動産価格や金利が変動するリスク
• 自然災害や火災などのリスク
• 不動産投資法人が倒産・上場廃止に陥るリスク
• 配当控除が適用されない

不動産価格や金利が変動するリスク

不動産市場や国内外の経済情勢の影響で、不動産価格や金利が変動するリスクがあります。REITには元本保証がないため、空室が続いたり不動産価格が下落したりすると、元本割れにつながる可能性も起こり得るでしょう。

また、REITは現物の不動産投資に比べて価格変動が大きいとされており、不動産価格が予想外に大幅下落することで損失が発生するリスクもあります。

自然災害や火災などのリスク

不動産投資法人が運営する不動産の所在エリアで、地震や台風などの自然災害が発生すると、収益が低下する恐れがあります。

投資先の不動産が災害に見舞われた場合、火災保険や地震保険に加入していれば建物の修復費用は補償されます。しかし、修復工事中の賃料収入の減少など、収益そのものの損失は補償されません。たとえば、建物の修復期間中は賃料収入が得られないため、配当金が減少する可能性があります。

不動産投資法人が倒産・上場廃止に陥るリスク

不動産投資法人は企業と同様、収益が悪化すれば倒産するリスクがあります。また、上場基準を満たさなくなると上場廃止となり、投資金額を回収できなくなる可能性もあります。さらに、上場廃止が決まると流動性が低下し、対象銘柄の価格が大幅に下落する恐れもあるでしょう。

また、投資法人が清算される際には、全債権者への弁済が優先され、投資家には残った財産から投資金額が返還される仕組みです。そのため、投資金額が全額戻る可能性は低いといえます。

配当控除が適用されない

REITから受け取る分配金は、「不動産所得」ではなく「配当所得」に分類されます。そのため、日本株や国内株式を対象とする投資信託の配当金に適用される配当控除の対象外です。

なお、REITはNISA口座を利用できるため非課税で運用できますが、それ以外の節税効果は限定的です。

不動産投資とREITの主な違い

REITは比較的少額から投資ができ、売買の流動性が高いことが特徴です。また、物件の選定や運用を不動産投資法人に任せられるため、専門的な知識がなくても始めやすい投資方法です。一方、不動産投資では、利益の出る物件を見つけるために専門的な知識が必要で、十分な準備をしないと失敗するリスクが高まります。

分散投資のしやすさにも大きな違いがあります。REITは少額でも複数の物件に分散して投資できるのに対し、不動産投資では1棟または1部屋を購入するだけでも多額の資金が必要です。さらに分散投資をするには、さらに資金が必要になるため、分散投資のしやすさではREITが優れています。

また、REITは株式と同じく時価で評価されるため、相続対策には向いていません。一方、現物の不動産投資は評価減制度を活用できるため、相続対策に有効です。不動産投資へのハードルが低いのがREIT、相続対策として有効なのが現物の不動産投資と認識しておくとわかりやすいでしょう。

REITファンドの選び方

実際にREITに投資する場合、どのファンドを選べばいいか迷ってしまう方も多いはずです。そこで、ここからはREITファンドの選び方についてご紹介します。

• 信託報酬の安いものを選ぶ
• 自身の運用スタイルに合ったファンドを選ぶ
• 国内REITと海外REITの違いを把握する
• REITの格付けにも注目する

信託報酬の安いものを選ぶ

REITファンドを選ぶ際に最も注目すべきなのが、信託報酬です。信託報酬とは、投資信託の運用にかかるコストのことで、運用中は常に発生します。このコストの差によって、最終的な運用成果に数十万円もの違いが生じる場合もあります。

信託報酬は、リスクやリターンよりも運用成果に直接的な影響を与えやすい要素です。リスクやリターンは資産構成や相場状況に左右されますが、コストはどのような状況でも必ず発生します。そのため、基本的には信託報酬が安い銘柄を選ぶことが重要です。

自身の運用スタイルに合ったファンドを選ぶ

REITファンドの運用スタイルには、「インデックス型」と「アクティブ型」の2種類があります。インデックス型は、日経平均株価やTOPIX（東証株価指数）などの指数に連動する運用を目指す投資信託です。一方、アクティブ型はファンドマネージャーが独自の投資判断を行い、より高いリターンを狙う運用スタイルです。

自身の投資目的やリスク許容度に応じて、インデックス型とアクティブ型のどちらが適しているかを検討しましょう。

国内REITと海外REITの違いを把握する

REITには、国内の不動産を対象とする「国内REIT」と、海外の不動産を対象とする「海外REIT」があります。国内REIT（J-REIT）は、投資先が身近でわかりやすく、リスクが低い点が特徴です。一方、海外REITは人口増加や経済成長など、不動産価格にプラスの要素が多く、国内REITに比べて高いリターンが期待できます。

ただし、国内REITと海外REITではリスクやリターンの特徴が異なるため、それぞれの違いをしっかり把握した上で、自分に合ったREITファンドを選びましょう。

REITの格付けにも注目する

REITは、第三者法人によって債務不履行の可能性が評価され、信用度の高い順にAAAからDまでの格付けが付けられます。この格付けは、保有物件の質や安定性、ポートフォリオの分散性、レバレッジコントロール、収益性などを総合的に判断して決定されます。

とくにAA格相当以上の銘柄は、日銀の買い入れ対象となることから、信用度が非常に高いといえるでしょう。ただし、格付けが高いからといって、すべての面で優れているとは限らないため注意が必要です。

REITのメリットやリスクを把握して不動産投資への理解を深めよう

今回は、REITの特徴やメリット・デメリット、REITファンドの選び方について解説しました。不動産投資に比べて投資のハードルが低く、リスク分散や高利回りが期待できる点など、多くのメリットがあります。ただし、不動産価格や金利の変動、自然災害や火災などのリスクがあることも考慮した上で、慎重に投資を検討することが重要です。

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