不動産業務における媒介の意味とは？一般媒介契約の特徴を解説！
不動産業務において、「媒介契約」という言葉は頻繁に耳にすることでしょう。しかし、「媒介」と「仲介」の違いや媒介契約の種類など、それぞれの特徴を詳しく理解している方は少ないかもしれません。
この記事では、不動産取引の際に欠かせない媒介契約について、基本的な知識をご紹介すると共に、各契約形態の違いや注意点まで詳しく解説していきます。不動産業務に携わる方や不動産の売却・購入を検討している方に役立つ内容となっているため、ぜひチェックしてみてください。
媒介とは？
まずは、媒介について理解していきましょう。媒介の意味や仲介との違いなども解説しているので、理解を深めるためにお役立てください。
売主と買主の間を取り持つこと
媒介とは「両者の間に立ち、仲立ちすること」を指します。接点のないもの同士の橋渡しを意味し、不動産業界においては、売主と買主の間に不動産会社が入ることが媒介の位置づけです。主に不動産売却時に利用される言葉で、売主と買主の間に不動産会社が立ち、契約を成立させることを媒介契約と言います。
仲介との違い
媒介と似た言葉として「仲介」があります。媒介と仲介は同じだと考える方もいますが、不動産業界においては違いがあるので注意が必要です。
仲介は「両者の間に入って話をまとめること」を意味します。不動産業界においては、売主と買主の間に入って契約を成立させて取引を完了させることを指す言葉です。宅建業法に含まれる契約は行わず、売買や賃貸に関連するやり取りをサポートする存在が不動産仲介会社となります。例えば、不動産を売却したい時には、買主を探してもらうために不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。この時に不動産会社と取り交わす契約が媒介契約となります。
媒介契約には種類がある
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれの特徴やメリット・デメリットを顧客に対して伝える必要があるため、それぞれの違いをしっかりと把握しておきましょう。詳しくは次章以降で解説します。
一般媒介契約の特徴
ここからは、媒介契約の1つである一般媒介契約について解説していきます。一般媒介契約は3つある契約の中で最も制限が少ない契約と言われており、特徴は、以下の6点です。
- 複数の不動産会社との契約が可能
- 買主が見つかった場合は直接取引が可能
- 媒介契約期間の目安は3カ月
- 明示型と非明示型がある
- レインズの登録義務はなし
- 依頼者への報告義務はなし
それぞれの内容を詳しく解説していきましょう。
複数の不動産会社との契約が可能
一般媒介契約は複数の不動産仲介会社との間で契約を結ぶことが可能です。
「複数の会社と契約を結んでも意味がない」「トラブルになりそう」だと考える方もいますが、複数の会社と契約することによるメリットもあります。それは、契約締結時に「他の会社とも契約を結んでいる」ことを伝えると、不動産会社同士が競い合うようになることです。競争原理が働くことで、良い条件で不動産を売却できる可能性が期待できます。売却活動が思うように進まなければ、追加で他の会社に依頼することも可能です。
買主が見つかった場合は直接取引が可能
一般媒介契約を結んでいる場合、売主が直接買主を見つけて取引を行う「自己発見取引」が可能です。この場合、不動産会社を介さずに契約を進めることができます。
自己発見取引を行う場合、仲介手数料が発生しないため、売却にかかるコストを削減できるメリットがあります。しかし、不動産会社を通さないことで契約内容や法律面でのトラブルが発生する可能性がある点には注意が必要です。契約不備や交渉の行き違いから、取引自体が破談になるリスクや、買主との関係性に影響を及ぼす可能性もあります。
媒介契約期間の目安は3カ月
一般媒介契約の契約期間は、法令上の定めがありません。しかし、国土交通省が推奨している標準約款に従って、期間を「3カ月」にしている不動産会社が多いです。
また、契約期間が終了すると、基本的に契約の自動更新は行われません。そのため、契約を更新する場合は書面で行う必要があります。
また、一般媒介契約では、解約の際に費用がかからないことが一般的ですが、違約金を設定する場合もあります。
明示型と非明示型がある
一般媒介契約には「明示型」「非明示型」の2種類があります。明示型は他の不動産会社とも契約している旨を明らかにする必要があります。反対に非明示型では、他の不動産会社に仲介を依頼している旨を伝える必要はありません。
非明示型を選ぶと、契約を締結した不動産会社はライバルの有無を確認できないため、営業戦略が練りにくくなります。
レインズの登録義務はなし
一般媒介契約はレインズへの登録義務がありません。レインズは、不動産会社が物件情報をやり取りするネットワークシステムのことで、登録すると物件情報を全国に発信することが可能で、買主が見つかる可能性を高めることができます。
その一方で、不動産の売却活動を行っていることを知られたくないという方も中にはいます。
レインズへの登録義務がない一般媒介契約は、周囲に知られずに売却活動を進めたい方に向いている方法と言えるでしょう。
依頼者への報告義務はなし
一般媒介契約では、売却活動の報告義務がありません。そのため、販売状況や問い合わせの件数、内覧件数などを売主側から把握することは難しいことが一般的です。
その一方で、報告義務がない点は不動産会社にとってのメリットと言えるでしょう。義務がない分、売却活動やその他の業務に専念しやすくなるはずです。
ただし、売主によっては特約として活動報告を希望するケースもあります。その場合は、活動状況について定期的に報告することとなるため、活動内容や問い合わせの件数など細かく把握しておく必要があります。
専任媒介契約との違い
一般媒介契約とは異なり、不動産会社を1社のみに絞って仲介を依頼する契約方法を専任媒介契約と言います。売主が信頼できる不動産会社を見つけた際に仲介を依頼できるため、不動産会社も売却活動に注力しやすくなります。しかし、依頼先が1社のみなので不動産会社の力量によっては、売主が希望する結果が見込めない可能性もあるでしょう。ただし、自己発見取引を行うことは可能です。
また、専任媒介契約はレインズへの物件登録が義務となっており、報告義務については、2週間に1回以上の活動報告を実施する必要があります。不動産会社としては手間が増えますが、信頼関係を築くための機会ととらえることもできるでしょう。
専属専任媒介契約との違い
専任媒介契約と同じように1社のみに絞って売却活動を任せられる契約方法です。ただし、専属が付くことからもわかるように、1社限定の意味合いが強く、自己発見取引は不可となっています。
また、専属専任媒介契約は活動報告の頻度が1週間に1回以上と3種類の契約の中でも多く設定されていることも特徴です。依頼者の安心度や満足度の向上につながるルールですが、不動産会社としては手間が増える要因とも言えるでしょう。
一般媒介契約書について
不動産を売却する際には、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約書を交わします。ここでは、その内容や交付される時期を解説していきましょう。
ひな型がある
媒介契約書は、不動産会社が独自に作成することも可能ですが、多くの場合、不動産会社が加盟している団体でひな型が用意されています。ひな型は、国土交通省が告示する標準媒介契約約款に基づいて作成されるのが一般的です。下記のリンクからチェックしてみてください。
国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」
ひな型を用意している団体は以下となります。
- 全国宅地建物取引協会連合会
- 不動産流通経営協会
- 全日本不動産協会
- 全国住宅産業協会
媒介契約書の内容
契約書に記載されている内容は、以下のとおりです。
【専任媒介契約・専属専任媒介契約】
- 媒介契約の種類
- 成約における義務
- 媒介にかかる業務内容
- 違約金について
- 有効期間
- 約定報酬額について
- 約定報酬額の受領期間
【一般媒介契約】
- 専任媒介契約書や専属専任媒介契約書の内容
- 依頼している不動産会社以外の宅地建物取引業者
- 売主への通知義務について
- レインズへの登録の有無
一般媒介契約では明示型と非明示型があり、明示型が選択された際には契約を結ぶ会社以外に依頼をする不動産会社の情報を記載する必要があります。また、契約期間中に依頼する会社が増えた場合には、売主は不動産会社に通知しなければいけません。通知義務を怠ると契約のためにかかった経費が請求される可能性もあります。
媒介契約書が交付される時期
媒介契約書が交わされる時期は、売却を依頼されたタイミングです。物件の価格査定後に締結されるのが一般的で、その際に媒介契約を交わします。専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、契約の締結日を起点として定められた期日内にレインズへの登録が必要です。
本格的な売却活動は、媒介契約を結んだ後にスタートします。買主が見つかれば内見、買付受領、売却決定、売買契約の締結、残金決済と進みます。
媒介契約書に印紙は必要？
最後に媒介契約書への印紙の必要性を解説していきます。
一般媒介契約書の印紙の必要性
一般媒介契約では、印紙を貼る必要はありません。印紙が必要なのは、印紙税法で定められた売買契約書や請負契約書といった課税文書を作成した時のみとなります。一般媒介契約は、物件の売却を依頼するための契約なので、課税文書には該当しません。同じように、賃貸借契約書や駐車場への駐車契約書、抵当権の設定に関する契約書に関しても、印紙は不要です。
不動産管理や仲介業務で電子契約を導入したい場合には、いい生活のクラウド型電子契約サービスの『GMOサイン』や『クラウドサイン』がおすすめです。賃貸管理や売買仲介といった不動産業務に関するデータを管理しながら、賃貸借契約の締結までをワンストップで行えます。印紙税の削減や印刷代や郵送を削減することにも役立つため活用を検討してみてください。
専任媒介契約や専属専任媒介契約の印紙の対応
専任媒介契約や専属専任媒介契約も課税文書とはならないため、印紙は不要です。これらの契約は、売買契約のように財産権の移転や金銭支払いを直接行わないことが理由となります。
不動産取引の際に印紙が必要な契約書
不動取引においては、さまざまな種類の契約書が必要になりますが、必要となる印紙の種類はそれぞれ異なります。印紙が必要な契約書は以下のとおりです。
- 不動産売買契約書
- 不動産交換契約書
- 不動産売渡証書
- 土地賃貸借契約書
- 金銭消費貸借契約書 など
これらの契約書を作る際には、適切な印紙を貼る必要があります。印紙税に関しては、売主と買主での折半が一般的ですが、請負契約や賃貸借契約では当事者同士で協議をして負担者を決定します。
不動産業務では媒介契約を理解する必要がある
ここまで、不動産業務に必要な媒介契約について解説してきました。売主と買主の間に立って仲立ちすることを媒介と言い、媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれに特徴があるので、不動産業務を行うためには理解を深めていくことが大切です。
また、媒介契約書には媒介契約の種類や契約期間などが記されているひな型があります。媒介契約時に必要な書類となり、物件の査定をした後の媒介契約締結のタイミングで交付する仕組みです。査定書や媒介契約書は『いい生活売買クラウド One』を活用することでオンライン上での作成や管理が可能です。豊富なテンプレートによる契約書の出力が可能となるため、手間を省きながら契約書の作成や管理ができるようになります。業務の効率化を図るためにも活用を検討してみてください。
