リーシングとは？リーシング業務のメリット・デメリットと効果的な集客方法を解説
不動産仲介業務の一つである「リーシング業務」は、商業用不動産やビルの価値を高めるために欠かせない仕事です。リーシングとは、単にテナントを誘致するだけでなく、施設の収益性を最大限に引き出すための戦略を立て、最適なテナントを選定する業務を指します。
今回は、リーシング業務の具体的な内容を解説し、プロパティマネジメントやビルマネジメントとの違い、リーシングによるメリットとデメリットについても詳しくご紹介します。さらに、テナント集客に効果的な方法や、業務を効率化するためのおすすめツールについても触れていますので、ぜひ最後までお読みください。
不動産仲介業務の一種であるリーシングとは
リーシングとは、商業用不動産において、テナントの誘致や客付けをサポートする業務のことを指します。賃貸住宅では、空室を減らして利益を最大化することが重要ですが、商業施設では、テナントの入居を促すだけでなく、施設を訪れる利用客の数を増やすことも求められます。
そのため、リーシング業務には、テナントの構成計画や立地の調査、賃貸条件の調整といった幅広い内容が含まれます。業務の中心は仲介営業ですが、効果的なマーケティングや市場調査・分析も重要な業務の一つです。
なお、賃貸アパートやマンションでの入居者募集業務を「リーシング営業」と呼ぶこともあります。
プロパティマネジメントとの違い
リーシングに似た業務として「プロパティマネジメント」があります。プロパティマネジメントは、主に商業用不動産の資産価値を維持・向上させることを目的とし、テナントの入出金管理や施設のメンテナンス、リニューアル提案などを行います。
一方、リーシングは主に仲介業務に重点を置いていますが、プロパティマネジメントは不動産の管理・運営全般に焦点を当てており、仲介や契約業務も含めて対応します。ただし、リーシングとプロパティマネジメントを明確に区別していない不動産会社も存在します。
ビルマネジメントとの違い
「ビルマネジメント」は、設備の点検や清掃など、メンテナンスや修繕を通じて施設全体を適切に管理する業務を指します。これらの業務の目的は、施設を良好な状態で維持することであり、リーシングのような仲介業務とは異なります。
しかし、ビルマネジメントによって施設が適切にメンテナンスされていると、テナント契約にも良い影響を与える可能性が高くなります。そのため、ビルマネジメントとリーシングは密接に関連しているといえます。
リーシングの目的や必要性
賃貸住宅の仲介や管理業務では、入居希望者を確実に入居させ、入居率を上げることが求められます。一方、リーシングでは、単に入居率を上げるだけでなく、商業用不動産の価値向上も重視されます。
空きテナントが増えると、商業施設内は閑散とし、来客数の減少につながります。来客数が減れば、退居するテナントも増え、悪循環に陥る可能性が高まります。こうした状況を防ぐためには、入居率を上げるだけでなく、テナントの選定や営業活動といったリーシング業務が重要です。
リーシングのメリット
リーシングのメリットは、店舗や事務所の立地調査を行い、テナント構成を最適化することで、商業不動産の収益性を高められる点にあります。これにより、商業施設の価値が向上し、オーナーやテナント、利用者の満足度が向上します。満足度が高まれば利用者も増え、施設全体の価値もさらに上がっていきます。
さらに、施設の価値が高まることで、質の高いテナントの誘致がしやすくなります。テナントの質が向上すれば、賃料の未払いなどのトラブルも減少し、より安定した商業不動産経営が期待できるでしょう。
リーシングのデメリット
リーシングのデメリットの一つは、家賃が高くなりやすい点です。商業用不動産では、テナントや利用者にとって最適な設計を実現するために、最新の設備を導入している物件も多く見られます。賃料の相場は、入居時期や物件の特性、立地によって異なりますが、家賃の高さがテナントを誘致する際の障害になることもあります。
リーシング業務の主な内容
リーシング業務のプロセスは以下のとおりです。
- 商業用不動産のマーケティング調査
- 戦略の立案・策定
- 候補のテナントを絞り込んで営業
- 賃貸契約・開業までのサポート
それぞれのプロセスについて解説します。
商業用不動産のマーケティング調査
まずは、商業用不動産のマーケティング調査を行います。具体的には、近隣の競合施設や入居しているテナントをリストアップすることに加えて、市場のニーズや顧客層についても調査していきます。
この調査を通じて、誘致すべき店舗や業態を明確にすることが可能です。また、企業や店舗のコンセプトや提供する商品・サービスが、地域の特性と合致しているかを見極めることが重要なポイントとなります。
戦略の立案・策定
商業用不動産のマーケティング調査をもとに、その分析結果やオーナーの希望を踏まえて戦略を立案・策定します。この際、オーナーとコンセプトをすり合わせながら、ターゲットとなる顧客層や、ターゲットに適した業態・商品・サービスを決定していきます。さらに、入居するテナントの条件や環境整備計画もまとめ、戦略全体を構築していきます。
候補のテナントを絞り込んで営業
戦略が決まったら、次にターゲットとなるテナントを絞り込み、条件に合った企業へアプローチを行います。営業活動では、一般的に電話でアポイントを取り、入居に向けた交渉を進めていきます。アポイントが取れたら、物件の資料を持って商談に臨みましょう。
商談の際には、賃料や入居時期などの条件について、あらかじめオーナーにどこまで柔軟に対応できるかを確認しておくことが大切です。また、質問される内容を想定し、適切な回答を準備しておくことで、商談をスムーズに進めることができるでしょう。
賃貸契約・開業までのサポート
営業先の企業との交渉がまとまれば、次は賃貸借契約の締結に進みます。賃貸借契約では、契約書や重要事項説明書、登記事項証明書など、必要な書類を事前にしっかりと準備しておきましょう。
リーシング業務においては、テナントの内装工事も重要なサポート内容の一つです。内装工事には数カ月を要することもあるため、開業までのスケジュールを細かく確認し、調整することが大切です。事前にしっかり計画を立てておくことで、スムーズな開業が期待できます。
リーシング業務でテナントを集客する方法
商業用不動産のリーシング業務では、単に入居を促すだけでなく、施設の価値を高めるための戦略的なアプローチが求められます。そのためには、さまざまなツールを活用して効果的にテナントを集めることが重要です。ここでは、リーシング業務でテナントを集客する際に活用できるツールをご紹介します。
レインズを活用する
レインズとは、国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営するネットワークシステムです。このシステムは、不動産会社同士が物件情報を共有し、売買や賃貸の物件情報を掲載するために利用されます。
物件情報をレインズに登録することで、入居を希望する企業や店舗に物件が見つかりやすくなり、広範囲にわたってテナントを募集する際に非常に効果的です。テナント募集の際には、欠かせないツールの一つといえるでしょう。
マイソクを活用する
マイソクとは、物件の概要や間取り図、契約情報などを1枚のチラシにまとめた資料のことです。マイソクのメリットは、スマホやPCの画面上の情報よりも、全体を一目で俯瞰しやすい点にあります。問い合わせのあった企業や、新たに営業をかけたい企業に対して、DMでマイソクを送るといった方法が効果的です。
マイソクのデザインや記載内容には特に決まりはありませんが、入居を検討している人や営業先の企業・店舗が求める情報をしっかりと盛り込むことが重要です。具体的には、建物やテナントの写真、物件のアピールポイント、ターゲット層の特徴、問い合わせ先などを明確に記載する必要があります。
不動産ポータルサイトを活用する
不動産ポータルサイトは、インターネット上で物件情報を探せる便利なツールです。リーシングにおいても効果的に活用できます。ポータルサイトで物件を検索するユーザーは、購入や賃貸を検討している確度が高いため、問い合わせや成約につながりやすいという特徴があります。
一方で、不動産ポータルサイトは多くの不動産会社が利用しているため、競争が激しいという課題もあります。公開した情報が他社の物件情報に埋もれてしまう可能性もあるため、費用対効果を考慮しながら、他の集客方法と組み合わせて活用することが重要です。
リーシング業務を行う際のポイント
リーシング業務で適切なテナントを誘致するためには、短期的ではなく長期的な視野と考え方が重要です。具体的なポイントは以下のとおりです。
- 新鮮な情報を取得する
- テナントミックス企画をしっかり練る
- バランスを意識してテナントを誘致する
それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。
新鮮な情報を取得する
リーシングでは、高いリサーチ力が必要とされます。競合や顧客層の情報を調査することはもちろんですが、情報の「鮮度」も大切です。
例えば、検索結果の上位に表示されるサイトでも、時間が経つと情報が古くなってしまうことがあります。そのため、リサーチを行う際は、必ず更新日時を確認しましょう。また、情報の信頼性を確保するために、情報源の確認も欠かせません。
テナントミックス企画をしっかり練る
テナントミックス企画とは、大規模商業施設に入店させる店舗の構成を計画することです。施設内に多様な業種のテナントを効果的に組み合わせ、施設の目的に合った店舗を選定していきます。
この企画では、地域のニーズや施設のコンセプトを踏まえた上で、出店可能なテナントをリストアップします。そして、その中から具体的な店舗名や商品のイメージを考慮しながら、最適な店舗構成を計画します。
テナントミックス企画が不十分な場合、施設内の店舗構成が地域の特性や顧客層に合わなくなる恐れがあります。その結果、施設全体の収益性が低下してしまうリスクがあるため、十分な計画が重要です。
バランスを意識してテナントを誘致する
テナントの選定では、つい人気店や有名店に注目しがちです。しかし、これらの店舗ばかりを集めてしまうと、店の構成が似通い、結果的に顧客が飽きてしまい、来店数が減少するリスクが生じます。
このような事態を避けるためには、「テナントの入居率さえ上がれば良い」という短期的な考え方を改め、長期的に利用者にとって魅力的なテナント構成を意識することが大切です。
リーシング業務の効率化にも役立つ『いい生活のクラウドSaaS』
リーシング業務では、営業活動だけでなく、マーケティング調査や戦略の立案・策定、さらには開業までのサポートも行います。これらすべてをスムーズに進めるためには、業務の効率化が欠かせません。そこでおすすめしたいのが、『いい生活のクラウドSaaS』です。特にリーシング業務の効率化に役立つツールをいくつかご紹介します。
契約書の作成から管理までデジタル化
『いい生活賃貸クラウド One』は、賃貸業務のデジタル化を支援するクラウドシステムです。このシステムを使えば、契約書や取引台帳、見積書などを、豊富なテンプレートを使って簡単に作成でき、書類作成にかかる手間や時間を大幅に削減できます。
さらに、物件情報や契約書類もクラウド上で安全に保管・管理でき、リアルタイムでデータを連携できます。これにより、複数の部署間での情報共有がスムーズに行えるため、業務の効率化が期待できます。
集客・営業活動の効率化も実現
集客や営業活動を効率的に行うには、『いい生活賃貸クラウド 物件広告』の活用が効果的です。このサービスでは、不動産ポータルサイトへの物件情報の一括掲載や編集、さらにチラシや図面の出力も簡単に行えます。
また、AIを活用した入力補助機能や、ポータルサイトごとの物件評点機能も搭載されているため、広告業務にかかる時間を大幅に削減できます。特に、テナント集客を強化したいと考えている方には、レインズやポータルサイトとの連動機能が役立ちます。『いい生活賃貸クラウド 物件広告』を活用して、効率的な集客・営業活動を実現してみましょう。
リーシングも大切な不動産仲介業務
今回は、リーシング業務についてご紹介しました。リーシング業務とは、不動産紹介業務の一つで、特に商業用不動産の賃貸サポートを指します。単なる仲介業務にとどまらず、市場調査や分析、戦略立案など、幅広い取り組みが求められます。
また、リーシング業務では多岐にわたる作業をこなす必要がありますが、効率化ツールを活用することで、その負担を軽減することが可能です。不動産業務の効率化を目指すためにも、『いい生活のクラウドSaaS』の活用を検討してみてください。
