借地権とは？借地権の種類や借地権付きマンションのメリット・デメリットも解説

建物を建てる際に、土地の持ち主に地代を支払って土地を借りる権利を「借地権」といいます。借地権にはいくつかの種類があり、それぞれ異なる特徴があります。

今回は、借地権の基本的な概要や発生条件について詳しく解説します。また、借地付き物件のメリットとデメリットについてもご紹介します。不動産業の開業や独立を目指している方は、ぜひ参考にして理解を深めてください。

借地権とは？

まずは借地権の概要をチェックしていきましょう。

借地権＝第三者から借りた土地に建物を建てる権利

借地権とは、他人の土地を借りてそこに建物を建てる権利のことです。借地借家法の第一章総則第二条では、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」が借地権と定義されています。マイホームを建てる際には、通常は土地と建物の両方を購入しますが、借地権を利用すれば、地主に地代を支払うことで土地を一定期間借りることができます。

「地上権」と「土地の賃借権」について

借地権には、「地上権」と「土地の賃借権」の2つの種類があります。同じ借地権でも性質が異なるため、借地権が付いている土地の売却を検討する際には、どちらが設定されているかを確認することが重要です。

地上権は、地上権設定契約に基づいて、土地を直接的かつ排他的に支配する権利です。一方、土地の賃借権は、賃貸借契約に基づいて土地を使用する権利です。それぞれの違いを以下の表にまとめました。

このように、地上権と土地の賃借権は、権利の性質や取り扱いが異なります。土地を借りる際や借地権付きの土地を売買する際には、それぞれの特性を理解し、適切に対応することが重要です。

借地権の発生要件とは？

借地権は、「建物を所有する目的で土地を借りる権利」として定義されています。そのため、借地権を成立させるためには、借地人が土地に建物を所有する必要があります。もし土地に建物が建っていなければ、借地権は成立しません。例えば、駐車場や資材置き場として土地を借りる場合には、借地権は発生しないので注意が必要です。

また、借地権の存続期間は30年です。借地人が契約の更新を希望する場合、土地に建物があることが条件となります。建物がない場合には、契約の更新は認められません。

借地権の種類①　普通借地権

ここからは、借地権の種類について解説していきます。借地権には、旧法の借地法に基づいたもの以外に、現行の借地借家法に基づいたものもあります。それぞれの相違点やメリット・デメリットについてご紹介します。

普通借地権とは？

普通借地権は、1992年に施行された「借地借家法」によって新たに設けられた借地権です。旧借地法は土地を借りている人（借地人）の権利を保護する法律でしたが、地主にとっては不利な内容が多く、土地を貸すことに消極的になりやすいというデメリットがありました。そのため、土地の有効活用が進まない問題が生じていました。

新しい借地借家法（新法）は、地主の権利にも配慮し、契約期間が満了した後に更新されない「定期借地権」を創設。普通借地権では、建物の構造（木造や鉄骨など）による契約期間の区別はありません。

普通借地権の契約期間は30年以上であり、契約満了時には更新が可能です。合意の上で更新する場合、1回目の更新は20年以上、2回目以降の更新は10年以上ずつ延長できます。したがって、契約更新を続ける限り、半永久的に土地を借り続けることが可能です。

普通借地権のメリット

地主（貸主）の視点から見た普通借地権のメリットは以下のとおりです。

• 安定した収入が得られる
• 土地の所有権が維持される
• 長期的な契約関係が築ける

普通借地権では、契約期間が30年以上と長期間であり、契約が更新され続ける限り、地主は安定した地代収入を得ることができます。これは、短期的な賃貸契約に比べて収入が安定しやすいというメリットがあります。

また、普通借地権では土地の所有権は地主にあり続けるため、土地の価値が上昇した場合でも、その利益を享受できます。土地の所有権を手放さずに収益を得られる点は大きなメリットです。

さらに、普通借地権は長期的な契約関係を築くことができるため、地主と借地人の信頼関係が構築しやすくなります。これにより、トラブルが発生しにくくなり、安定した土地運用が可能となるでしょう。

普通借地権のデメリット

地主（貸主）の視点から見た普通借地権のデメリットは以下のとおりです。

• 契約の終了が難しい
• 土地の自由な活用が制限される

普通借地権では、契約期間が長期にわたるため、一度契約を結ぶと地主が契約を終了させるのは困難です。正当な理由なく契約の更新を拒否することはできず、トラブルが生じた場合にも簡単に契約を解除できません。この点は、地主にとって大きなリスクとなります。

また、普通借地権では土地の所有権は地主にあるものの、土地の利用方法については借地人との契約に基づく制約が存在します。地主が自ら土地を利用したい場合や他の用途に転用したい場合でも、借地人との契約期間が満了するまでは自由に利用できません。このように、土地の自由な活用が制限される点もデメリットの一つです。

借地権の種類②　定期借地権

2つ目の借地権は定期借地権です。ここからは、定期借地権の概要やメリット・デメリットを解説していきます。

定期借地権とは？

定期借地権は、1992年に制定された借地借家法によって定められたもので、最大の特徴は契約期間の満了後に更新がない点です。契約期間が終了した後に土地を引き続き使用したい場合は、地主の同意を得て新たに契約を結ばなければなりません。以下に定期借地権の種類ごとの特徴をまとめました。

・一般定期借地権

存続期間が50年以上の契約で、契約更新はありません。借地人は建物買取請求権を持たないため、契約終了時には借りていた土地を更地にして地主に返還する必要があります。この形態は分譲マンションでよく利用されます。

・事業用借地権

コンビニやスーパー、ドラッグストアなど、事業用建物の所有を目的とする場合に適用されます。存続期間は10年以上50年未満で、契約更新はありません。契約終了時には更地にして返還します。

・建物譲渡特約付借地権

契約終了時に借地人が建てた建物を地主に売却する特約が付いています。契約終了時には地主が建物を買い取り、その後賃貸物件として活用することが可能です。存続期間は30年以上です。

このように、定期借地権には利用目的や契約期間によって異なる種類があり、それぞれの特徴や返還方法が異なります。

定期借地権のメリット

地主（貸主）の視点から見た定期借地権のメリットは以下のとおりです。

• 土地が一定期間後に返還される
• 建築費用が発生しない
• 維持や管理の手間がない

普通借地権では、正当な理由なく契約の更新を拒否できませんが、定期借地権では契約期間が終了すれば土地が返還されます。そのため、土地の売却や他の利用計画を立てやすい点が大きなメリットです。

また、借地人が建物を建てることで、地主は建築費用を節約できるという利点もあります。さらに、借地期間中の維持管理の負担が借地人にあるため、地主は手を煩わせることがありません。

定期借地権のデメリット

地主（貸主）目線で見た定期借地権のデメリットは以下のとおりです。

• 存続期間内に土地を返還されることがない
• 利益が比較的小さい

定期借地権の存続期間内に、土地を返還されることはありません。そのため、期間中に土地を売却して売却益を得ることはできません。一般定期借地権の存続期間は50年と長いため、他の活用法も含めて慎重に検討する必要があります。

また、定期借地権の地代は土地価格の3％～6％程度が相場です。これは、地主自身で建物を建てて運用するよりも利益が小さくなりがちです。利用価値の高い土地であれば、賃貸住宅やビルを建てて運用することも併せて検討すると良いでしょう。

これらのデメリットを踏まえ、定期借地権を選択する際には慎重な判断が求められます。

借地権付きの物件のメリット・デメリットも把握しておこう

ここからは、借地人（借主）の目線で借地権付き物件のメリット・デメリットについて解説してきます。

メリット①　借りられる期間が長い

普通借地権では、契約を更新する際に土地に建物が建っている場合、地主に正当な理由がない限り契約は更新されます。そのため、土地そのものを所有することはできませんが、地代を支払い続けることで長期間にわたり土地を利用することが可能です。ただし、建物を長期間使用していなかったり、地代を支払わなかったりした場合は、契約の更新が拒否されることがあります。

メリット②　税金の負担を軽減できる

土地の所有者には固定資産税や都市計画税の支払い義務がありますが、借地人にはこれらの税金を支払う必要がありません。借地人は建物に対する固定資産税を負担する必要はありますが、土地と建物の両方を所有する場合と比べると、税金の負担が軽減されるというメリットがあります。

さらに、不動産を購入した場合には不動産取得税が課されますが、借地の場合はこの税金も発生しません。

メリット③　マイホームを建てる場合などに初期費用を抑えられる

借地権付き物件の購入は、土地の所有権が付いた物件を購入する場合に比べて、初期費用を抑えることができます。一般的に、借地権付き物件の販売価格は所有権付き物件の70～80％程度です。そのため、土地を購入する費用を大幅に節約できます。

例えば、駅近くのようなアクセスの良い人気エリアに物件を購入したい場合、予算オーバーで計画を断念することがあるかもしれません。しかし、借地権付き物件であれば相場より安く購入できるため、予算内で物件を手に入れられる可能性が高まります。

デメリット①　地代を負担し続けなければならない

借地権付きの物件は、マイホームを購入する際の初期費用を抑えることができます。しかし、長期間にわたって地代を支払い続けるため、最終的な支払総額が購入する場合よりも高くなる可能性があります。

デメリット②　建物の売却・増改築などが自由にできない

借地人は建物の所有者ですが、借地権が地上権でない場合、地主の許可がなければ建物を売却できません。同様に、増改築や建て替えも地主の許可が必要です。簡単なリフォームは問題ありませんが、大規模な改変は契約違反となる可能性がありますので注意が必要です。

デメリット③　土地の所有権自体は地主が保持している

土地付きの住宅を購入すると、その土地の所有権も得られ、最終的には自社の資産となります。しかし、借地権付き物件では、長期間賃料を支払ってもその土地は自社の資産にはなりません。

また、土地を売却して現金化する権利もないため、資産として残したいと考える場合には不向きです。

借地権について理解を深め、適切な不動産経営を行おう

借地権は、他人の土地に建物を建てる権利です。普通借地権と定期借地権のどちらにもメリットとデメリットがあります。借地権付き物件には、税金の負担軽減や初期費用を抑えられるという魅力がありますが、地代の支払い義務や建物を自由に売却できないというデメリットもあります。これらを理解し、適切な不動産経営を行うことが重要です。そうすれば、貸主や借主に最適なソリューションを提案できるでしょう。

また、自社のサービス向上のためには、業務効率化による迅速かつ正確な対応が不可欠です。そのために、クラウドサービスの活用も検討してみてください。例えば、『いい生活賃貸クラウド One』は、定期借家契約を含む契約書や取引台帳の作成、物件や顧客データの一元管理が可能で業務を効率化します。このサービスは賃貸業務のデジタル化をサポートし、契約から引き渡しまでの時間を大幅に短縮できるでしょう。

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