供託金とは？営業保証金と弁済業務保証金の特徴の違いを詳しく解説

不動産業界で独立・開業を考える際、自己資金をどの程度準備すればよいのかが気になる方も多いでしょう。運転資金はもちろんのこと、それとは別に「供託金」を前もって準備しておく必要がありますので注意が必要です。

そこで今回は、不動産業の独立・開業に欠かせない供託金について解説していきます。供託金の種類や特徴、手続きの流れなどをご紹介していますので、ぜひ最後までご覧ください。 

供託とは？

宅建業法における「供託」は、宅建業者が供託所にお金を預け入れることを指します。この供託金は、トラブルが発生した場合の損害補償に充てられます。

供託は宅建業法で義務化されており、供託金を預けない状態で開業すると、処罰の対象になりますので注意が必要です。 

なぜ供託が義務付けられているのか？

供託金は、トラブルが発生した際に消費者が被った損害を補償するために設けられています。不動産の売買で問題が起こり、消費者が損害を受けた場合、不動産仲介業者はその損害を賠償する必要があります。

しかし、不動産取引は金額が大きいため、賠償額も高額になりがちです。もし仲介業者が賠償金を支払えない場合、消費者は大きな損害を受けることになります。このような事態を防ぐために、供託制度が設けられています。

供託金の種類と特徴

供託金には「営業保証金」と「弁済業務保証金」の2種類があり、いずれかを供託する必要があります。ここではそれぞれの特徴についてご紹介します。

営業保証金

営業保証金とは、開業時に法務局に供託する資金のことです。現金だけでなく、有価証券でも支払うことができます。

営業保証金の金額は、本店の場合1,000万円が必要です。また、支店を設ける場合は、支店1カ所につき500万円の追加供託金が必要です。例えば、本店と3つの支店を開業する場合、合計2,500万円を法務局に納める必要があります。

不動産会社がトラブルを補償する際には多額の損害金が発生する可能性があるため、開業時に最低でも1,000万円を用意しなければならないことは、多くの事業主にとって高いハードルとなるでしょう。

弁済業務保証金

宅地建物取引業を行う際の営業保証金の負担を軽減するため、宅地建物取引業保証協会という団体が設けた制度です。

この制度では、保証協会の会員が少しずつ費用を出し合い、資金をプールしておきます。弁済業務保証金は、本店の場合は60万円、支店の場合は1カ所につき30万円です（いずれも現金のみ）。営業保証金と比較すると、この金額はかなり抑えられていますが、保証協会への入会が必要です。

保証協会に入会するためには、保証金以外にも入会金や年会費がかかります。しかし、これらをすべて含めても、総額は約170万円程度です。したがって、営業保証金よりも準備する資金を少なく抑えることができます。

住宅販売瑕疵担保保証金も供託の1つ

住宅販売瑕疵担保保証金とは、新築住宅を引き渡した宅建業者が、過去10年間に引き渡した住宅の数に応じて供託するお金のことです。保証金には現金だけでなく、国債証券や地方債証券、国土交通大臣が指定した社債券なども使用できます。

この制度は、住宅の構造や防水に関する瑕疵（欠陥）に対して、10年間の保証責任を確実に履行することを目的としています。もし対象となる瑕疵によって損害が発生した場合、買主は供託された住宅販売瑕疵担保保証金から弁済を受けることができます。

住宅販売瑕疵担保保証金の供託は、住宅瑕疵担保履行法により義務付けられています。ただし、住宅販売瑕疵担保責任保険に加入している住宅については、供託の対象外となります。

営業保証金・弁済業務保証金を支払うメリット 

営業保証金や弁済業務保証金を納めておくことで、不動産会社は具体的にどのようなメリットを得られるのでしょうか？続いてはそれぞれのメリットについてご紹介します。

営業保証金のメリット

営業保証金を支払うことにはいくつかのメリットがあります。まず、保証協会に入会する必要がないため、スムーズに開業できます。一方、弁済業務保証金を支払う場合は保証協会への入会が必須となり、事業を開始する前に入会手続きを行う必要があります。この手続きには宅建業の免許通知を受けてから約2週間から1カ月程度かかります。

さらに、保証協会に入会すると毎年会費を支払わなければなりませんが、営業保証金を支払っている場合は会費が不要です。そのため、ランニングコストも発生しません。

弁済業務保証金のメリット

弁済業務保証金を選択する最大のメリットは、初期費用を大幅に抑えられることです。営業保証金の場合、最低でも1,000万円が必要ですが、弁済業務保証金なら約170万円で済みます。このように、供託金を1～2割程度に抑えられるため、独立や開業を考えている方にとって大きなメリットとなります。

さらに、弁済業務保証金を支払い、保証協会に入会することで、会員向けのさまざまなサービスを利用できます。例えば、Web書式作成システム、税務・法務の無料相談、不動産物件情報（レインズ）の利用などが可能になります。これらのサービスを活用することで、事業運営が一層スムーズになるでしょう。

営業保証金は保管替え・取り戻しが可能

不動産業を展開する中で、本店を移転する、免許が失効したといった場合、営業保証金の取り扱いはどうなるのでしょうか？ここでは、営業保証金の保管替え・取り戻しについて解説していきます。

営業保証金の保管替えについて

「保管替え」とは、営業保証金の供託先を変更する手続きを指します。不動産事業を行う際に、主たる事業所を移転する際に必要となります。

この手続きは、供託しているものが現金か有価証券かによって異なります。現金のみを供託している場合は、最寄りの供託所（法務局）で保管替えの請求を行います。一方、有価証券のみ、または有価証券と現金を組み合わせて供託している場合は、移転後の最寄りの供託所に新たに供託を行う必要があります。この場合、一時的に2カ所に供託することになりますが、移転前の供託所から取り戻すことが可能です。

保管替えが完了した後は、国土交通大臣または都道府県知事に「営業保証金供託済届出書」や「供託書」の原本とコピーを提出します。

営業保証金の取り戻しについて

営業保証金の取り戻しは、不動産業を廃業したり、免許が取り消されたりした際に供託金の返還を請求する手続きです。以下のケースで取り戻しが可能です。

• 廃業
• 免許の取り消し
• 免許の期限切れによる失効
• 支店の廃止

取り戻しを請求する際には、債権の弁済を受ける権利がある人に対して官報で公告する必要があります。公告から6カ月経過しても申し出がなかった場合に、取り戻し手続きを行うことができます。

ただし、以下の場合には公告は不要です。

• 本店移転により営業保証金を移転先の最寄りの供託所へ供託している場合（有価証券がある場合）
• 取り戻し事由が発生してから10年が経過している場合

これにより、顧客に迷惑がかからないため、公告を省略できます。

弁済業務保証金は還付・取り戻しが可能

弁済業務保証金にも営業保証金と同様に、還付を受けることや取り戻しの請求などが可能です。ここでは、弁済業務保証金の還付・取り戻しについて詳しく解説します。

弁済業務保証金の還付について

不動産売買などの取引で相手方に損害が発生した場合、供託所から弁済を行うよう手続きを進めることが弁済業務保証金の還付になります。還付が適用されるのは、宅建業者と取引した人や取引の媒介・代理を依頼していた人です。

還付請求をするには損害を受けた人が保証協会に認証の申し出を行い、請求する形となります。保証協会は申出書の内容を確認し、弁済する必要があると判断して認証すると、供託所に向けて還付請求を実施します。すると、供託所は請求者に対して還付額相当の弁済を行うのです。

不動産会社は、損害を受けた消費者が還付を受ける際に保証協会への認証申し出をサポートする必要があります。また、還付によって弁済業務保証金が不足した際には、保証協会が供託所に対して還付額分の保証金を追加で供託することになります。期限は還付を行ったという通知を受けてから2週間以内です。

さらに、保証協会は業者に対して還付額相当の充当金を請求します。請求を受けた当日から2週間以内に納入できなかった場合、保証協会での地位が失われてしまうので注意が必要です。

不動産会社は、還付に伴う充当金の請求に対して速やかに対応しないと、保証協会での地位が失われるリスクがあるため、適切な対応が求められます。

弁済業務保証金の取り戻しについて

保証協会に加入していた社員の宅建業者が社員としての地位を失った場合や、一部の事務所を廃止した際に分担金が法定額を超えると取り戻しを請求できます。実際に取り戻し請求を行うのは、宅建業者ではなく保証協会側なので注意してください。

保証協会から脱退する場合は、保証協会が還付請求者に対して6カ月以内に申し出るよう公告を行います。もし6カ月以内に申し出がなかった場合は、保証協会は宅建業者に対して弁済業務保証金の分担金相当の金額を返還します。

一部事務所を廃止して取り戻し請求を行う場合は、公告が不要で、宅建業者に対して取り戻し額に相当する分担金を返還することになります。不動産会社は、取り戻しが可能な場合、保証協会との連携を密にし、適切な手続きを行う必要があります。

供託金の手続きの流れ

宅地建物取引業を営むためには、適切な供託金を供託し、手続きを完了する必要があります。以下では、それぞれの手続きの流れについて詳しく説明します。

営業保証金の場合

宅建免許の通知が書面で届いたら、本店の最寄りにある供託所で開業申請の手続きを行い、営業保証金を供託します。この供託の手続きは、開業する事業所の数に応じて行います。

申請と納付を完了したら、供託書のコピーを免許を登録した国土交通大臣または都道府県知事に提出します。これらの手続きは、宅建業の免許登録日から3カ月以内に行う必要があります。届出が受理されると免許証が交付され、営業を開始できます。

免許登録日から3カ月以内に供託の手続きと届出を完了しなかった場合、催告が届きます。この催告が届いてから1カ月以内に届出を行わないと、免許が取り消される可能性がありますので注意が必要です。

弁済業務保証金の場合

弁済業務保証金も営業保証金と同様に、免許通知を受け取ってから供託の手続きを開始します。この供託を行うには、まず保証協会に加入しなければいけません。

保証協会にはいくつかの種類がありますが、どの協会でもまず加入申請を行い、入会資格審査を受けます。審査に合格した後、供託金を納付し、供託所へ預ける流れです。

手続きの流れやタイミングについては、加入を希望する保証協会の公式ウェブサイトで事前に確認し、把握しておきましょう。

保証協会は全宅と全日どちらに加入すべき？

保証協会の中でも代表的なのが「全宅」と「全日」です。弁済業務保証金を選んだ場合、どちらに加入するべきか迷う方も多いと思います。ここでは、「全宅」と「全日」それぞれの特徴と相違点についてご紹介します。

全宅とは？

全国宅地建物取引業協会連合会（全宅）は、不動産業界を代表する団体であり、その目印はハトのアイコンです。日本の不動産会社の約80％、つまり約10万社が加入しています。

全宅のメリットは保証だけでなく、多岐にわたるサポートが受けられる点です。例えば、業務支援サイト「ハトサポ」の利用や、税務・法務に関する無料相談などがあります。また、会員の指導や育成、住宅や土地に関する政策提携、不動産流通の近代化にも力を注いでいます。 

全日とは？

全日（全日本不動産協会）は、ウサギのアイコンが目印の不動産業界団体です。会員向けに「ラビーネット」という独自の支援サイトを提供し、研修制度も整備しています。宅地建物取引業者への講習や指導に加えて、土地や住宅に関する政策提言、一般消費者への不動産知識の普及・啓発など、幅広い活動を行っています。

各保証協会の違い

全宅と全日の主な違いは、協会の規模と歴史にあります。全国の約80％の不動産会社が全宅に加入しており、規模が非常に大きいです。一方、全日は1952年に設立され、1967年設立の全宅よりも長い歴史を持っています。しかし、規模が大きいことや歴史が古いことが一概にどちらが優れているかを示すものではありません。

どちらの協会も、加入することで利用できるサービスや支援内容が充実しています。ただし、入会金については全日の方が若干安いです。東京都の場合、全宅の入会金は約160万円、全日は約140万円となっています。入会時期や地域によって費用が異なる場合もあるため、両者を比較してから決めることをおすすめします。

宅建業・不動産業をサポートするクラウドサービスの活用も検討しよう

供託金の納付が完了すれば、いよいよ宅建業者・不動産会社としての開業が始まります。少人数で開業を予定している方には、クラウドサービスを活用して業務の効率化を図ることを特におすすめします。

『いい生活のクラウドSaaS』を導入すると、不動産業務を一元管理でき、データ連携による業務効率化が実現可能です。このサービスは賃貸仲介業、売買仲介業、賃貸管理業など、各業態に合わせたサポートを提供しています。

【賃貸仲介業での開業を検討している方におすすめのサービス】

【売買仲介業での開業を検討している方におすすめのサービス】

【賃貸管理業での開業を検討している方におすすめのサービス】

なお、『いい生活のクラウドSaaS』は、一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会の推奨システムにも選ばれています。

クラウドサービスを活用して、効率的な業務運営を目指しましょう。 

宅建業・不動産業の開業に欠かせない供託金

今回は供託とは何か、営業保証金と弁済業務保証金などについてご紹介してきました。宅建業・不動産業を開業するためには供託金を準備する必要がありますが、営業保証金だと1,000万円が必要になるため、開業までのハードルが高いです。

弁済業務保証金なら保証協会への加入が必須となるものの、供託金は60万円までに抑えられます。初期費用を抑えて宅建業・不動産業を開業するなら、弁済業務保証金を選択しましょう。

また、供託金を納めていざ開業をする際に、少人数の影響で1人あたりの業務負担が増える場合、業務効率化につながるクラウドサービスの導入がおすすめです。『いい生活のクラウドSaaS』は、全宅管理の推奨システムにも選定されるほど、幅広い不動産業務をカバーするサービスとなっています。業務負担の軽減や効率化を目指す方は、ぜひ『いい生活のクラウドSaaS』をご利用ください。