賃貸管理の委託契約とは？メリット・デメリットやおすすめシステムを解説

賃貸物件の管理方式には「自主管理」と「委託管理」の2つがあります。「自主管理」はオーナーが自ら管理する方式で、「委託管理」は不動産管理会社が管理業務を代行する方式です。

今回は、賃貸管理の「委託管理」がどのようなものなのかをはじめ、委託管理契約の種類、委託管理をするメリットとデメリットについて解説します。また、賃貸管理業務を効率化する賃貸管理システム『いい生活のクラウドSaaS』の特徴もご紹介します。

賃貸管理の委託管理とは

賃貸管理の委託管理とは、不動産のオーナーが、不動産管理会社に賃貸物件の運営・管理を委託することを指します。

委託の仕方は、主に2種類あります。

• 全部委託：運営・管理を管理会社にすべて委託する
• 一部委託：一部だけを委託する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

全部委託

「全部委託」とは、賃貸不動産の管理に関する業務を、管理会社にすべて委託する方法です。不動産のオーナーの代わりに、専門の管理会社が全面的に管理します。

例えば、次のような管理業務をすべて管理会社が代行してくれます。

• 入居者の募集
• 家賃の回収
• 修繕工事の手配
• 清掃
• 設備メンテナンス　など

全部委託は、一部委託に比べてオーナーの手間・負担が減り、効率的に物件管理ができるというメリットがあります。設備が故障したり入居者トラブルが発生したりしても、管理会社であれば管理ノウハウを持っているので、結果的にスピーディーな解決が可能です。

一方で、管理委託費コストが必要になるデメリットが懸念されます。

一部委託

「一部委託」とは、オーナーが管理業務の一部を自らの手で行い、対応できない部分だけを管理会社に委託する方法です。全部委託と違い、管理委託費を削減できるメリットがあります。一部を自分たちで管理するため、物件の維持・管理に対する意識の向上も期待できるでしょう。

デメリットは、全部委託より手間がかかってしまう点です。

賃貸管理の委託管理契約

不動産の賃貸管理を管理会社に委託する際は、不動産管理委託契約を結びます。不動産管理委託契約には、大きく分けて2つの種類があります。

• 一般管理契約
• サブリース契約 

ここでは、不動産管理委託契約とはどのようなものかや、一般管理契約とサブリース契約についても解説します。

不動産管理委託契約とは

不動産管理委託契約とは、不動産（主にマンション）の管理を委託する際に、オーナーと不動産管理会社の間で締結される契約です。締結には、不動産管理会社に基づいて以下の2つが義務付けられています。

• 管理会社による重要事項の説明（※1）
• 管理会社による管理委託契約書の遅滞ない交付（※2）

管理委託契約書は「不動産管理委託契約書」などと呼ばれることもあります。政令で定めるところにより電磁的交付（オンラインでの交付）も認められています。

一般管理契約

一般管理契約とは、その名の通り一般的な管理契約のことです。入居者の賃貸契約や入金の管理など、管理会社がマンションの管理業務を代行します。

■一般管理契約のメリット・デメリット比較

一般管理契約は賃貸契約の内容をオーナーが自由に決められます。賃料だけでなく礼金も受け取れるため、高い収益性が期待できるでしょう。

自由に内容を設定できるからこそ、しっかりと相場を調べなければ空室が生じてしまいます。安定した収入が見込めるかどうかは、適切な価格設定や入念な下調べ、適切な空室対策が必要です。

サブリース契約

サブリース契約とは、管理会社が物件を借り上げる委託方法です。すべての部屋を不動産管理会社が借り上げるため、「一括借り上げ」と呼ばれる場合もあります。

■サブリース契約のメリット・デメリット比較

サブリース契約を締結すると、不動産のオーナーは、貸し出した不動産管理会社から毎月「保証賃料」を受け取ります。空室を気にする必要がなく、毎月安定した収入を確保できます。

一方で、基本的には一般管理契約より収益性が低くなる点に注意が必要です。保証賃料は家賃収入の80～90％が一般的な相場です。つまり、家賃が10万円だった場合、受け取れる収入は8～9万円です。

委託管理のメリット

委託管理を検討する際、大切なのは「委託が必要かどうか」の見極めです。委託の必要性を判断するためにも、委託管理のメリット・デメリットを把握しましょう。

委託管理には、主に3つのメリットがあります。

• 管理の手間が省ける
• プロのノウハウを獲得できる
• 遠く離れた物件も管理できる

管理の手間が省ける

委託管理はオーナーが管理する場合に比べて、さまざまな手間が省けます。すべて管理会社が代行してくれるためです。

自主管理の場合、管理業務をすべて自分たちが担当しなければなりません。例えば、入居者から騒音に関するトラブルが起きたり、共用部の設備について点検や修正対応が必要になったりした場合、管理組合だけで対処する必要があります。

場合によってはかなりの時間や労力を割くことになり、精神的・肉体的にも消耗してしまう可能性があるでしょう。委託管理であれば、手間のかかる管理業務も管理会社が代行してくれるため、オーナーは余裕を持って他の事業や活動に専念できます。

プロのノウハウを獲得できる

プロのノウハウを獲得できるのも、委託管理のメリットです。管理会社は不動産管理に関する専門的な知識と経験を持っているため、「どのように管理すれば効率よくできるか」を学べます。

自主管理はオーナーに知識・経験がないと、管理がうまくいかない可能性もあります。自主管理マンションの中には、建物の劣化や住環境の悪化が進んでいるところも珍しくありません。

委託管理であれば、例えば、清掃やメンテナンスといった日常業務も、専門的な知見を活かして対応してくれます。「賃貸管理業務に何が必要で、どのように行っているか」の一連のノウハウを知ることができます。

遠く離れた物件も管理できる

委託管理は、遠方の不動産を所有している場合に役立ちます。オーナーが現地を頻繁に訪れる必要がないためです。

例えば、大阪に住んでいる人が東京の賃貸マンションを所有するというケースは珍しくありません。自主管理の場合、オーナーは大阪から東京を定期的に行き来する必要があります。マンションの立地によっては、最寄り駅から数時間かけて車で移動しなければならない可能性もあるでしょう。

遠方の不動産を購入した場合だけでなく、物件購入後に転勤や引っ越しが決まり、意図せずに管理が難しくなるケースもあります。このような際も、委託管理であれば安心です。

委託管理のデメリット

委託管理はメリットばかりではなく、以下のようなデメリットもあります。

• コストがかかる
• オーナー自身の管理能力が低下する
• 管理会社の能力に左右されやすい

それぞれ詳しく見ていきましょう。

コストがかかる

委託管理は、管理委託費用を管理会社に支払わなければなりません。管理委託費用は不動産会社やマンションの規模によっても異なります。

また、管理委託費用とは別に、次のような費用が発生する場合もあります。

• 修繕費
• システム利用料
• 更新事務手数料

委託管理を検討する際は、こうしたコストも考慮しなければなりません。

オーナー自身の管理能力が低下する

全部委託の場合、基本的にオーナーは管理業務に直接携わる必要がありません。そのため、オーナー自身が、マンション管理の知見やスキルを自然と身につけられることはほぼないといっていいでしょう。

委託管理は一度契約すると永続的にその関係が続いていくとは限らず、状況によっては、契約更新ができなかったり契約解除されたりすることもあります。

委託管理はオーナーの手間がかからないことが大きなメリットですが、不測の事態に備えて、最低限の賃貸管理業務を把握しておくことは大切です。

管理会社の能力に左右されやすい

すべての管理会社に高い物件管理能力があるとは限りません。管理会社によっては清掃が不十分だったり、入居者のトラブルやクレームの対応が遅くなったりする場合もあります。委託管理する際は、管理会社の能力を、実績や評判なども参考に慎重に選ぶ必要があるでしょう。

管理会社の選び方はさまざまですが、次に紹介する『いい生活のクラウドSaaS』のような賃貸管理システムを導入しているかも管理能力の指標になります。賃貸管理の方法には「Excel」や「無料のシステム」もありますが、業界ノウハウが投入された専用システムと比べると、業務効率や正確性、セキュリティ面での違いがある点に注意が必要です。

『いい生活のクラウドSaaS』なら賃貸管理が楽になる

マンションの賃貸管理に関する業務を効率化し、適切な運用を行う際におすすめなのが、不動産業務を支援する『いい生活のクラウドSaaS』です。

ここからは、賃貸管理が劇的に効率化可能な『いい生活のクラウドSaaS』の概要とシステムの特徴、選ばれる理由についてご紹介します。

『いい生活のクラウドSaaS』とは

『いい生活のクラウドSaaS』とは、不動産管理や仲介業務などさまざまな不動産業務を支援するクラウド型のSaaSサービスです。賃貸管理業務では、例えば次のような業務をインターネットを介して一元管理できるようになります。

• 物件管理
• 賃貸契約
• 入出金管理など

『いい生活のクラウドSaaS』を導入すると、1つのシステムに情報を集約して効率的に管理できます。クラウド型のサービスのため、データはクラウド上に保管されていて、自社でシステムを管理・運用する必要がありません。システム導入の高額なコストがかからず、法改正などへのアップデート対応もクラウド側でスピーディーに実施します。

『いい生活のクラウドSaaS』の賃貸管理システムの特徴

『いい生活のクラウドSaaS』の賃貸管理システムにはさまざまな特徴があります。

• 賃貸管理業務を一元管理できる
• スピーディーに機能が改善される
• アカウントを無制限に作れる
• 直感的に操作できる
• すでに導入済みの会計システムなどと連携できる

賃貸管理システムの中には空室募集と賃貸管理が別になっており、作業が二重になってしまうことも少なくありません。『いい生活のクラウドSaaS』の賃貸管理システムであれば賃貸管理業務が一元化されるため、作業効率の向上やヒューマンエラー防止につながります。

また、賃貸管理システムを初めて触る方でも心配はありません。業務ごとにメニューが分かれていて、直感的に操作できます。

『いい生活のクラウドSaaS』が選ばれる理由

『いい生活のクラウドSaaS』は20年以上にわたって、不動産市場に特化したSaaSを開発・提供しています。不動産の管理業務だけでなく、賃貸仲介や売買仲介といった不動産にまつわるすべての情報を1つのデータベースに集約できる点が大きな特徴です。

サービスの信頼性にも自信があります。当社は東証上場企業であり、公正取引協議会の賛助会員です。サービスの質と信頼性などが評価され、2023年10月現在では、1,500社の法人と4,500以上の店舗で導入されています。

※当社は以下のような業界団体に加盟しています。

• 公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会
• 財団法人日本賃貸住宅管理協会
• 一般社団法人日本クラウド産業協会

サポート体制も充実しており、導入前には導入のコンサルティング・提案を行い、導入後はサポートセンターが運用をサポートします。そのため、「パソコンの操作に不安がある」「DX化に自信がない」方でも問題ありません。実際にサポート品質満足度は90.8％で、導入したほとんどのお客様から高い評価を得ています。

『いい生活のクラウドSaaS』の導入事例

『いい生活のクラウドSaaS』は4,500店舗以上に導入されています。その中から、賃貸管理業務に関する導入例を3つご紹介します。

導入例.1 無駄な2度打ちが減り、作業時間の削減に

株式会社青山メイン企画様は、『いい生活のクラウドSaaS』を導入する以前、別の賃貸管理システムを使用していました。別の賃貸管理システムでは契約や入居、解約といったデータがバラバラになっており、情報の入力に手間がかかっていたそうです。

『いい生活のクラウドSaaS』はこれらが一元化されているため、情報入力の手間を最小限に抑えられます。データ入力時の打ち間違いも予防できるため、結果的に作業効率がUPしました。

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導入例.2 スムーズな情報共有で業務効率がUP

株式会社ニューガイア様は、入金の口座振替やオーナー送金といったお金に関する伝達の書類をExcelで作っていました。Excelは安価で導入できますが、不動産管理システムではないため、pdfや紙などで出力した書類を担当者に送信する必要があります。

『いい生活のクラウドSaaS』はデータベースで情報共有ができるため、このような手間が省けます。

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導入例.3 書類の作成時間が短縮され業務効率化に

株式会社ピースホーム様は、契約書や重要事項説明書、精算書などを紙で出力していました。法律が変わったり内容が変更されたりした場合、その都度、協会からひな形をダウンロードしていたため、書類の作成に時間がかかっていました。

『いい生活のクラウドSaaS』ならさまざまな書類をすぐに出力できます。電子契約にも対応しているため、ペーパーレスにも役立ちます。

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賃貸管理なら『いい生活のクラウドSaaS』

賃貸管理の委託管理には、さまざまなメリットやデメリットがあります。今回ご紹介したメリット・デメリットを把握した上で、最適な選択肢を検討することが大切です。

マンションオーナーや管理組合の方が、管理業務を自主管理もしくは一部委託する場合、『いい生活のクラウドSaaS』の賃貸管理システムが役立ちます。また、全部委託を選択する場合でも、『いい生活のクラウドSaaS』の賃貸管理システムを導入している管理会社であれば、最適な管理業務が期待できるでしょう。