不動産分析をする目的とは？分析方法や分析すべき項目・手順などを解説

不動産事業で成果を得るためには、需要やリスクなどを把握した上で、経営や投資の判断をしていく必要があります。経営・投資判断の精度を高めるためには、不動産分析のプロセスが欠かせません。

今回は不動産分析を行う目的やデータの活用方法、具体的な分析項目、システムを活用した効率的なデータ管理方法について解説します。不動産ビジネスでの持続的な成長を目指す上で役立つ情報をお届けしますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産分析を行う3つの目的

不動産の需要や価格は日々変動しており、あらゆるリスクを想定して事業を展開していかなければなりません。そのためには、以下の3点を目的に不動産分析を実施することが重要です。

• 需要とニーズを把握する
• 不動産の価格相場や変動を把握する
• 空室によるリスクを回避する

需要とニーズを把握する

不動産分析の目的の一つは、需要やニーズを把握することです。人気の物件であっても、エリアごとに異なる不動産の需要とニーズに合ったものでなければ、集客に苦戦する可能性が高まります。

例えば、単身者とファミリー世帯では、住環境に求めるものに違いがあるため、どちらの需要が大きいエリアかを事前に把握しておくことが求められます。

また、エリアの条件に合っていても、需要と供給のバランスが悪ければ、集客に苦戦するリスクが高まりますので、その点も細かく分析する必要があります。

不動産の価格相場や変動を把握する

不動産分析によって、価格相場やその変動を把握することもできます。不動産の価格相場は、需要と供給のバランスや経済情勢の影響を受けやすいことが特徴です。

ベストなタイミングと価格不動産を売却するためには、現状および将来の価格相場や市場の動向などを把握することが求められます。

空室によるリスクを回避する

不動産の需要や価格、ニーズを把握することは、賃貸物件の空室リスク対策にもつながります。物件の空室率が高いと、毎月の家賃収入が減少するため、不動産運用において特に気を付けなければならないポイントです。

空室率が高くなる理由として、そもそも不動産の需要がない、競合物件よりも家賃が高いなどのケースが挙げられます。不動分析によって原因がわかることもありますので、取るべき対策を見出しやすくなるでしょう。

不動産分析結果の活用方法

不動産分析の結果は、さまざまな用途で活用できます。具体的な用途は以下のとおりです。

• 不動産の価格査定
• 営業活動の効率化
• 不動産取引のリスクヘッジ
• 不動産投資の利回りやリスクの予測

不動産の価格査定

不動産の価格査定はエリアの不動産価格相場や築年数など、さまざまなデータをもとに価格を算出するものです。複数のデータを組み合わせることで、査定の精度や妥当性を高めることができるでしょう。売主・買主が納得する不動産取引を行っていただくためにも、不動産分析が欠かせません。

営業活動の効率化

顧客のデータを分析し、ニーズが顕在化して成約の可能性が高いと考えられる顧客・取引先を把握しておくことで、手当たり次第の営業を回避できるでしょう。結果として、営業活動の効率を上げることができるはずです。

例えば、『いい生活賃貸クラウド 営業支援』では、不動産仲介業務における顧客からの問い合わせ・反響、追客業務などの効率化を図れます。自動返信メールや顧客情報の一元管理、来店予約の調整・記録の共有など便利な機能を有しているので、仲介業務の営業効率化を目指したいときにおすすめです。

不動産取引におけるリスクと利回りの予測

不動産取引や投資には、空室リスク、建物の老朽化、資産価値の下落など、多様なリスクが伴います。しかし、不動産分析を活用することで、これらのリスクを事前に把握し、適切な対策を講じることが可能です。

例えば、人口減少が進む地域では空室率の上昇や空き家の増加が懸念されますが、データをもとにリスクを予測し、それに対応した運用計画を立案できます。また、建物の老朽化についても、過去の類似事例を参考にすることで、効果的な修繕計画を立てることが可能です。

さらに、不動産分析は利回りや価格変動の予測にも活用されます。土地の価格や地域の利便性などの要因を考慮し、利回りを算出することで、投資判断の精度を向上させることができます。ただし、利回りの高い物件であっても、空室率の悪化や自然災害といったリスクを考慮することが重要です。不動産分析を通じて、顕在化しているリスクのみならず、潜在的なリスクも特定・評価することで、リスク軽減と収益性向上を両立した不動産取引を実現できます。

不動産分析でチェックすべきポイント

不動産分析では、不動産に関連する幅広い周辺情報を収集・分析することが重要です。具体的な分析項目は以下のとおりです。

• 市場の動向/不動産評価
• 不動産運用にかかるコスト
• 不動産運用のリスク

市場の動向・不動産評価

不動産市場の動向や土地・建物の評価などの分析は、投資判断を円滑に行うための重要なポイントです。不動産は需要と供給のバランス、景気の動向などさまざまな要素から価値が決まります。

例えば、主要駅に近い立地であれば、利便性の高さから不動産の評価が高まりやすくなります。一方、人口減少や経済情勢の悪化などによって不動産価格は下落します。

このようなリスクを把握するためにも、不動産の評価や市場の動向を常に収集・分析して、データに基づいた客観的な視点が大切になります。

不動産運用にかかるコスト

不動産を運用していくと、照明や空調などのエネルギーに関する支出が発生します。例えば、賃貸ビルや商業施設で稼働する電気や空調は、不動産投資におけるコストの一つと言えるでしょう。

無駄なコストを削減するためには不動産運用にかかるコストを分析し、その要因を突き止め、改善策を検討することが求められます。対策後は、効果測定とその結果を分析し、有効な手段であったかどうかを検証することが大切です。

不動産運用のリスク

不動産運用におけるコストに加えて、リスクの分析も大切です。例えば、地震・火災・水害などによって、投資する不動産がどのようなダメージを受けるのか、事前に把握しておくことが重要です。被災リスクの高い立地の場合、買主や入居者が見つからず、思ったようなリターンを得られないといった可能性が高まります。

不動産分析するためのデータの収集方法

不動産分析を行うためには、データの収集が欠かせません。分析に使えるデータとしては、過去の取引履歴・管理物件の情報・市場のデータ・人口推移・価格相場の動向などがあります。幅広いデータを活用することになるので、社内で保有するデータだけではなく、外部からのデータ収集も必要です。自社のデータベースに加えて、不動産リサーチプラットフォームや各種ツールを活用することで外部データも幅広く収集できます。

不動産分析をするためのステップ

不動産分析は、膨大かつ広範囲な情報を処理・分析する必要があるため、時間とコストがかかります。ここでは、効率よく不動産分析を行うための手順を解説します。おおまかな流れは以下のとおりです。

• 分析の目的や対象を明確化する
• 必要な不動産データを収集する
• 収集したデータの分析し、可視化する

分析の目的や対象を明確化する

不動産分析を効果的に行うには、まず分析の目的を明確化することが欠かせません。目的がはっきりしていれば、多岐にわたる膨大なデータの中から必要な情報を的確に選び出し、効率よく活用することが可能です。

例えば、「適切な不動産評価を行う」ことを目的とする場合、周辺地域の不動産価格の変動や過去の取引データの収集・分析が必要になります。一方で、「市場変動リスクを評価する」ことが目的であれば、市場動向や価格変動、金利の推移などに注目し、それらが不動産価格や投資価値に与える影響を具体的に分析する必要があります。具体例として、金利上昇が投資利回りを押し下げる可能性や、特定エリアにおける価格下落が収益性に与えるリスクの評価が挙げられます。

このように、分析の目的を明確に定めることで、収集すべきデータの範囲や分析の重点が明らかになり、効率的かつ効果的なデータ活用が実現します。

必要な不動産データを収集する

次に、不動産分析の目的・対象に沿って必要なデータを収集していきます。収集するデータは、社内外を問わず、幅広く取り入れることが大切です。

なお、事前に仮説を構築しておくとデータ収集が捗ります。仮説を証明・成立させることを意識して情報を収集することで、不動産分析の目的・対象に沿ったデータが集まりやすくなるでしょう。

収集したデータの分析し、可視化する

データの収集が完了したら分析を行います。大量のデータを用いることになるので、BIなどの分析ツールを使うと効果的です。また、属人的な分析による結果のズレなども起きにくくなりますので、高精度な分析につながるでしょう。なお、そのまま分析に使えないデータは分析しやすいように加工する必要があります。

分析が完了したら、その結果を可視化することも大切です。誰が見てもわかりやすい状態にして社内のデータベースに保存しておけば、従業員はいつでもデータにアクセスし、業務に利活用することが可能になります。

不動産の分析データはシステム上での管理がおすすめ

不動産の分析データはシステム上で管理するとよいでしょう。その理由は以下のとおりです。

• さまざまな情報を一元管理できる
• 不動産経営の情報をリアルタイムで確認できる
• 情報共有をスムーズに行うことができる

さまざまな情報を一元管理できる

賃貸管理システムを活用すると、賃貸物件に関する幅広い情報を一元管理することが可能です。

• 物件管理情報（物件の基本情報や入居・空室状況、修繕履歴など）
• 顧客や取引先の情報
• 入出金の管理情報
• 収支の管理情報

これらの情報をシステム上で集約しておくと、必要な情報をすぐに取り出すことができます。業務の効率化や正確な情報管理につなげることができるでしょう。

不動産経営の情報をリアルタイムで確認できる

賃貸管理に関するさまざまな情報をリアルタイムで確認できることもシステム上で情報管理することのメリットです。修正・更新された情報がすぐに反映されますので、リアルタイムの情報を確認しながら、レポートを作成するといったことができます。一元的に統合された情報をもとに、空室対策や入居者対応をよりスムーズに行うことが可能です。

情報共有をスムーズに行うことができる

情報共有がスムーズなこともシステム上で情報を管理することのメリットです。システムのアクセス権限があれば、社内のPCやスマートフォンなど、さまざまなデバイスからアクセスすることが可能です。また、複数人が同時にシステムにアクセスして、必要な情報を取り出すこともできます。

紙の資料で属人的にデータを管理すると、データの検索や共有に手間がかかります。システム上から誰でもデータを閲覧できるようになれば、業務効率が飛躍的に向上することでしょう。

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不動産分析をして迅速かつ正確な経営判断を実現しよう

不動産事業で成果を得るためには、需要やリスクなどを把握した上で、経営や投資の判断をしていく必要があります。そのためにはデータを活用した不動産分析が欠かせません。業務の効率化やサービスの質を向上させるためにも、積極的にデータの収集・分析を行い、利活用していきましょう。

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