アセットマネジメント（AM）とは？役割や業務内容、必要なスキルについても解説
不動産管理業務の1つに、「アセットマネジメント（AM）」という役割があります。アセットマネジメントは、投資の視点から資産となる不動産を管理し、その価値を最大化する重要な業務です。不動産管理の分野で活躍するには、アセットマネジメントについて正確な知識を身につけておく必要があるでしょう。
この記事では、アセットマネジメントの役割や具体的な業務内容、必要なスキルについて詳しく解説します。また、他の不動産管理業務との違いも紹介するので、「アセットマネジメントを詳しく知りたい」「不動産管理業務に興味がある」という方は、ぜひ参考にしてください。
アセットマネジメント（AM）とは？
アセットマネジメントは、日本語で「資産管理」を意味します。不動産投資においては、投資家に代わり資産となる物件の管理や運用を包括的に担います。
アセットマネジメントは、不動産を適切に管理するだけでなく、投資の視点を持ち、必要に応じて売買の意思決定を行う点が大きな特徴です。このため、アセットマネジメントの業務を行うには投資に関する幅広い知識が欠かせません。
さらに、プロパティマネジメントやビルマネジメントといったほかの不動産管理業務と連携しながら、運用計画に基づいて効率的に不動産の管理・運用を進めることが求められます。
プロパティマネジメント（PM）との違い
プロパティマネジメント（PM）は、不動産オーナーに代わり、不動産経営に関する幅広い業務を担う管理業務です。具体的には、入居者の募集や契約手続き、家賃の回収、退去後の原状回復工事の手配、オーナーへの業務・収支報告など、不動産の運用管理全般を行います。
プロパティマネジメントの目的は、不動産経営を通じて収益を最大化することです。この点は、アセットマネジメントと共通する部分となります。ただし、アセットマネジメントが投資の視点で資産全体を管理するのに対し、プロパティマネジメントは不動産の現場運営に重点を置いている点が大きな違いです。
ビルマネジメント（BM）との違い
ビルマネジメント（BM）は、ビルメンテナンスとも呼ばれ、建物そのものを管理する業務を指します。具体的には、建物の清掃や景観の整備、設備の点検・メンテナンスを行うほか、安全性を確保するための警備や巡回、防災対策なども含まれます。
ビルマネジメントの主な役割は、建物を適切に管理して資産価値を維持することです。また、入居者や建物の利用者に快適で安全な環境を提供することも重要な使命の1つです。
さらに、ビルマネジメントは、プロパティマネジメントやアセットマネジメントから業務を委託され、建物の管理を担うケースもあります。
ファシリティマネジメント（FM）との違い
ファシリティマネジメント（FM）は、企業や団体が組織活動のために保有・利用する施設を適切に管理・活用する経営活動を指します。単に施設や設備を維持・保全するだけでなく、より効果的な活用方法を見つけ、それを実現することが目的です。
たとえば、空き家を民宿として再活用するための戦略を立て、長期的に利益を生む取り組みはファシリティマネジメントに該当します。こうした既存の施設の価値を高めるマネジメントには、経営者目線の知識や発想が求められます。
なお、ファシリティマネジメントは投資家のために資産を管理するアセットマネジメントとは異なり、運用や活用の視点がより強調される点が特徴です。
不動産業におけるアセットマネジメント（AM）の役割や重要性とは？
不動産業においてアセットマネジメントは大きな役割を担っています。
- 資産価値の最大化と安定的な収益確保
- 市場リスクへの対応と長期的な視点での運用
- 投資家やオーナーとの信頼関係の構築
- IT化とデータ活用による効率化の促進
それぞれの役割と重要性について解説していきます。
資産価値の最大化と安定的な収益確保
不動産業におけるアセットマネジメントは、投資家や不動産オーナーに代わり、資産価値の最大化と安定した収益の確保を目的とする資産管理業務です。物件を適切に管理し、価値を最大限に保つためには、定期的なメンテナンスが欠かせません。
建物の経年劣化に対応し、資産価値を可能な限り維持することが重要です。また、資産価値の最大化を目指す中で、出口戦略を考慮しながら、最適なタイミングでの売却を提案することも求められます。売却の際は、オーナーにとって最も有利な条件を引き出せるよう努めます。
市場リスクへの対応と長期的な視点での運用
不動産投資では、不動産価格や周辺地域の賃料相場、空室率など、不動産市場の変化に伴うさまざまなリスクが発生します。これらのリスクに対応するためには、市場の変化に柔軟に適応できるアセットマネジメントが欠かせません。
不動産市場は常に変動しているため、その動向を的確に把握し、長期的な視点で投資判断を行うことが求められます。
投資家やオーナーへの透明性の高い情報共有
アセットマネジメントは投資家や不動産オーナーに代わって資産を運用する役割を持つことから、透明性の高い情報共有が必要です。たとえば計画書に基づいた結果を3か月〜半年に1回のペースで投資家やオーナーに報告します。運用報告書では、主にキャッシュフローや賃貸借契約の状況、予防保全や事後保全を実施した履歴、支払明細などを報告します。
こうしたレポーティング業務は透明性の高い運営につながることはもちろん、投資家・不動産オーナーとの信頼構築にも役立ちます。アセットマネジメントでは長期間1つのプロジェクトに携わることも多く、投資家やオーナーと関わる機会も増えます。そのような中で、透明性の高い情報共有を徹底することで信頼関係の構築につながるでしょう。
IT化とデータ活用による効率化の促進
アセットマネジメントの業務は、物件の購入や資産の選定、運用計画の策定、収支管理など、多岐にわたります。これらの多様な業務を効率的に進めるためには、IT技術やデータ分析を活用した業務効率化が欠かせません。
さらに、IT技術やデータ分析の活用は、業務効率化だけでなく、迅速な意思決定を可能にします。不動産投資では、判断の遅れが売却のタイミングを逃す原因となり、売却金額に大きな差が生じることもあります。こうしたリスクを防ぐためにも、迅速かつ正確な意思決定が求められます。
不動産業におけるアセットマネジメント（AM）の業務内容
アセットマネジメントの業務内容は多岐にわたります。主な業務は以下のとおりです。
- 物件の購入と資産選定
- 運用計画の策定と実行
- 資産の収支管理とキャッシュフローの最適化
- テナント管理と賃貸運営
- 資産売却とポートフォリオ再編
それぞれの業務内容を詳しく解説していきましょう。
物件の購入と資産選定
アセットマネジメント業務では、投資家のニーズに応じて最適な物件を選び、購入します。物件購入時には、投資家が求める利回りや収益の安定性を考慮し、不動産市場から最適な物件を慎重に選定するのが基本的な流れです。
物件選定では、エリアの将来的な発展性を分析するだけでなく、建物に違法性がないかなどの確認も重要です。この段階で物件選びを誤ると、後々の収益に大きな影響を及ぼすため、とくに注意が求められます。また、投資家に代わり、売主との価格交渉や契約手続きも行います。
運用計画の策定と実行
物件の資産価値を最大化するために、運用計画の策定と実行を行います。運用計画を立てることにより、プロパティマネージャーと共通認識を持ちながら、日々の運用業務に取り組むことが可能となるのです。また、運用計画書は投資家や不動産オーナーに対して、年1回程度の頻度で提出します。
運用計画書には、収入・支出を予測しキャッシュフローや予想NOIを算出する計画書、募集条件や緩和条件を盛り込んだリーシング戦略、予防保全や事後保全の計画、長期修繕計画など、物件管理に必要な内容が含まれます。
資産の収支管理とキャッシュフローの最適化
物件の運用で得た資金の収支管理やキャッシュフロー表の作成も、アセットマネジメントの重要な業務の1つです。収支管理には、賃料や管理費の請求・精算業務、請求書の取りまとめ、資金の移動、支払事務に加え、投資家への利益配当や出資金の払い戻しなどが含まれます。これらの結果をキャッシュフロー表に反映し、投資家や不動産オーナーに報告します。
適切な投資判断を行うには、財務状況を正確に把握しておくことが不可欠です。収支管理を徹底することで、迅速かつ的確な投資判断が可能になります。
テナント管理と賃貸運営
アセットマネジメント業務では、テナントとの契約更新や賃料管理、空室対策などの業務も担当します。投資家や不動産オーナーの視点で、不動産の価値を維持・向上させるために適切なテナント管理を行うことが求められます。
アセットマネジメントが投資の観点で不動産を管理するのに対し、プロパティマネジメントは不動産経営の観点での管理業務です。安定した収益を確保するためには、プロパティマネジメントとの連携が欠かせません。
テナント管理や賃貸運営と一口に言っても、その業務内容は多岐にわたります。たとえば、新規契約や更新契約、解約手続き、精算書の作成、毎月の入金管理などがあります。これらの細かな業務を1つのシステムで一元管理することで、業務の効率性と正確性を大幅に向上させることが可能です。
賃貸管理システム『いい生活賃貸管理クラウド』は、あらゆる賃貸管理業務を一元管理できるクラウドシステムです。このシステムは最新の法改正にも対応し、必要な雛形の変更も自動で行われるため、業務の手間を大幅に削減できます。
資産売却とポートフォリオ再編
アセットマネジメントは、運用資産の最大化を目指しており、運用計画には出口戦略も含まれます。資産を売却するタイミングを見極めることは、アセットマネジメントの重要な業務の1つです。売却時には、物件の資産額を算定し、買い手への調査や交渉、売却手続きまでを一貫して担当します。
売却によって得た資金は、新たな資産への再投資に充てる場合や、投資家に分配して運用を終了する場合があります。新しい不動産を取得した場合は、ポートフォリオを再編し、保有資産を可視化することで次の投資判断につなげます。また、ポートフォリオ再編後も、市場状況を定期的に把握し、必要に応じて運用方針を見直す必要があるのです。
アセットマネジメント（AM）に必要なスキル
アセットマネジメント業務に携わる場合、具体的にどのようなスキルが必要になってくるのでしょうか？必要とされるスキルは以下の5つです。
- マーケット分析力とリスク管理能力
- コミュニケーション能力とリーダーシップ
- 財務知識とキャッシュフロー管理
- 問題解決能力と意思決定力
- デジタルツールの活用力
マーケット分析力とリスク管理能力
アセットマネジメントでは、市場動向を把握し、あらゆるリスクを予測・管理するための分析力が欠かせません。不動産市場は社会情勢や景気動向などの影響を受けるため、現状のトレンドを把握し、将来的なニーズを予測することが重要です。市場の現状を調べるだけでなく、そこから将来の動きを見通すための分析力が求められます。
また、投資で安定した収益を確保するには、徹底したリスク管理が必要です。不動産投資におけるリスクは、不動産の運用過程で発生するリスク、外的要因によるリスク、不動産管理に関わるリスクに分類されます。これらのリスクを回避するには、市場や不動産の現状を正確に把握し、綿密な運用計画を立案・実行することが大切です。
コミュニケーション能力とリーダーシップ
アセットマネジメントでは、投資家や不動産オーナーへの定期的な報告に加え、日常的にプロパティマネジメントや関係者との情報交換を行い、スムーズな連携を図ることが重要です。そのため、コミュニケーション能力やリーダーシップが求められます。
また、物件の購入や売却時の交渉においても、コミュニケーション能力は欠かせません。たとえば、物件の売却時には、プロパティマネジメントや信託受託者、レンダー、弁護士、会計士などとやり取りをしながら、投資家のニーズに応える売却を実現する必要があります。このように、多くの関係者と円滑に連携するためには、高いコミュニケーション能力が必要です。
財務知識とキャッシュフロー管理
アセットマネジメントでは、収益を改善するために財務知識が不可欠です。たとえば、不動産投資では、どのくらいで収支がプラスになるかを計算する必要があります。この計算は、実質利回りやCCR（自己資金配当率）、IRR（内部収益率）といった指標を用いて行います。こうしたシミュレーションを正確に実施するには、財務知識が求められます。
また、不動産投資においてキャッシュフローが安定していれば、空室リスクや家賃滞納リスクが発生しても、ローン返済に支障をきたすことはありません。キャッシュフローは帳簿上の利益とは異なるため、その実態を正確に把握しておくことが重要です。さらに、事前にシミュレーションを行いキャッシュフローを予測することで、収益性の高い物件かどうかを判断することが可能になります。
問題解決能力と意思決定力
不動産投資にはさまざまなリスクが伴いますが、その多くは予期せぬタイミングで発生することがあります。このような突発的な問題に迅速に対応し、素早く意思決定を行うことは、アセットマネジメントにおいて非常に重要です。
また、テナント運営では、空室が埋まらないリスクが発生する場合もあります。営業活動に問題がある場合は、宣伝手段を見直したり、リーシング活動を依頼している企業を変更したりといった柔軟な対策が求められます。
デジタルツールの活用力
アセットマネジメントでは、業務効率化と高精度の遂行を実現するために、AIやデータ分析ツールなどのデジタルツールを活用するスキルが求められます。たとえば、顧客情報や取引情報を一元管理するシステムや、投資家・不動産オーナーと連絡を取りやすくするコミュニケーションツールが挙げられます。これらのデジタルツールを導入することで、事務作業の負担が軽減され、分析やレポーティングといった業務により多くの時間を割くことが可能になるのです。その結果、顧客満足度の向上にもつながります。
アセットマネジメント業務においてデジタルツールを活用したい方には、いい生活のクラウドシステムやアプリがおすすめです。賃貸管理システム『いい生活賃貸管理クラウド』を利用すれば、賃貸管理業務を一元管理でき、1つのシステムだけで業務が完結します。また、不動産オーナーアプリ『いい生活Owner』を使えば、アプリ内で収支報告を行えるほか、チャット形式で電話がつながらない場合でも連絡が取れます。これらは、アセットマネジメントの業務効率化を支援する有用なツールです。ぜひ導入をご検討ください。
アセットマネジメント（AM）は今後の不動産業界には欠かせない職種
今回は、アセットマネジメントについてご紹介しました。アセットマネジメントは、不動産の価値を最大化し、安定した収益を確保することを目的としています。不動産投資において、価値の最大化は安定収益を実現するための重要な要素です。そのため、アセットマネジメントは今後も不動産業界において欠かせない職種となるでしょう。
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