土地売買の一連の流れや売買契約書について｜収入印紙の計算方法も解説

土地の売買を仲介する際、売り手から買い手へ土地の所有権を移転するための取引が行われます。仲介業務を行う方にとって、初めての取引ではその流れや契約書に定められる事項について不明な点が多いかもしれません。

そこで今回は、土地売買における一連の流れを仲介者の視点から解説し、売買契約書の基本的な内容や収入印紙の役割とその計算方法についても詳しく説明します。土地売買の仲介業務に携わる方々がよりスムーズに取引を進められるように、ぜひ参考にしてみてください。

土地売買における一連の流れを解説

土地売買における一連の流れは以下のとおりです。

1. 土地の査定を行う
2. 媒介契約を結ぶ
3. 売却活動の実施
4. 売買契約の締結
5. 決済・引き渡し

各過程で具体的にどのようなことを行っているのか、詳しく解説していきます。

1.土地の査定を行う

まずは、売主から依頼された土地の査定を行います。査定では、必ず現地調査を行いましょう。

現地調査では、土地の形状や面積、接道状況、法的制限、周辺環境、権利関係、インフラの整備状況などを確認します。これにより、視覚的に把握できない要素も含め、正確な査定額を見積もることができます。

査定額が決定したら、売主にその根拠を明確に説明し、査定結果を報告します。報告には通常、1週間程度の期間を見込んでいますが、物件の特性や状況により異なることがあります。

2.媒介契約を結ぶ

査定結果に売主が納得した場合、不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。媒介契約には次の3つのタイプがあり、それぞれ異なる特徴があります。

3.売却活動の実施

媒介契約を締結すると、売却活動が開始されます。この活動では、広告などを通じて土地売却の情報を発信し、購入を検討している買主を探します。専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、不動産会社は売却活動の進捗を定期的に売主に報告しなければいけません。

さらに、物件情報を「レインズ」に登録することも義務付けられており、不動産業界内で情報を共有する必要があります。

購入希望者からの問い合わせがあった場合、現地への案内や見学を実施します。もし、問い合わせが少ない、または問い合わせがあっても成約に至らない場合は価格の見直しや売却活動自体を再検討する必要があるでしょう。価格の見直しを行う際には、周辺の競合物件の価格状況やタイミングなどを慎重に考慮することが重要です。

4.売買契約の締結

土地を購入したいという買主が見つかった場合、不動産会社は買主と価格や条件について話し合い、合意に達した段階で売買契約へと進みます。売買契約を結ぶ際には、契約日を調整し、売主と買主が直接対面して契約書を取り交わすのが基本です。

契約時には、宅地建物取引士が重要事項説明書を用いて、代金の支払い方法や契約解除の条件などを詳しく説明します。その後、売主と買主が契約書に署名・捺印し、買主から手付金が支払われる流れです。

5.決済・引き渡し

手付金を除いた残金の支払いが完了すると、土地の権利を譲渡する「決済」が行われます。通常、この決済は土地の引き渡しと同じ日に行われます。

決済には現金と振込の2種類の方法があります。現金での決済の場合、買主は事前に銀行に連絡し、必要な金額を準備しておかなければいけません。振込での決済の場合は、銀行の窓口やオンラインで行うことができます。

決済当日には、売主、買主、不動産会社の担当者、そして司法書士が同席します。代金の支払いが完了すると、司法書士が所有権移転登記を申請し、登記上の所有者を売主から買主へと変更します。これにより、土地の引き渡しは正式に完了です。

なお、決済は平日の午前中に行われることが一般的です。これは、万が一トラブルが発生しても銀行が営業している平日であれば、その日のうちに対応できる可能性が高いためです。例えば、振込先を間違えて送金してしまった場合でも、午前中に誤りに気づけば午後に再度振込を行うことが可能です。

土地売買に必要な売買契約書とは

土地売買における一連の流れでもご紹介したように、土地を売買するためには売買契約書が必要です。続いては、売買契約書がどういったものなのか、どのような事項が定められているのかなどを解説していきます。

売主と買主が締結する契約書

売買契約書は、土地の売買において売主と買主が交わす正式な契約書です。土地の取引は高額になることが多いため、双方が安心して取引を行えるよう、この契約書が必要となります。

宅地建物取引業法第37条により、契約が成立した際には、不動産会社は遅滞なく契約内容を記載した書面を作成し、宅地建物取引士の記名・押印を行った上で、売主と買主に交付することが義務付けられています。そのため、売買契約書は必ず作成し、書面でやり取りすることが求められます。

売買契約書に定める事項

売買契約書には決まったフォーマットはありませんが、売主と買主が確認し合うべき重要な事項があり、契約書に含める必要があります。以下は、売買契約書において必須となる主な項目です。

●売買する土地の表示

土地を特定するために必要な情報を記載します。具体的には、所在地や地番、地目、地積などの情報が含まれます。

●所有権の移転および引き渡しの条件

所有権の移転や土地の引き渡しに関する条件を明記します。通常、売買代金が全額支払われた際に、所有権の移転と引き渡しが同時に行われる旨が記載されます。

●危険負担

対象の土地が引き渡し前に滅失・毀損した場合、誰がその損害を負担するかを定めます。一般的に、引き渡し前に土地が滅失・毀損した場合、買主は債務者主義に基づき代金の支払いを拒否できます。ただし、危険負担に関する条項で、個別の事情に応じた取り決めをすることも可能です。

●費用負担

土地の売買に伴って発生する公租公課を、売主と買主の間でどのように分担するかを明記します。

売買契約書作成時の注意点

土地の売買契約書を作成する際には、いくつかの重要なポイントに注意する必要があります。まず、必須項目として土地の所在地や面積を正確に記載することが求められます。その際、登記簿謄本と照らし合わせて、土地の情報に誤りがないかをしっかりと確認するようにしましょう。

さらに、土地情報だけでなく、手付金の金額、危険負担の取り決め、売買代金の支払日や支払い方法なども正確に記載する必要があります。特に、土地の売買は高額な取引になるため、一括払いよりも分割払いが一般的です。そのため、契約書には頭金や手付金の支払い額、残代金の支払い期限、そして支払い方法について明確に記載することが求められます。

売買契約書を交わす際に売主・買主に用意してもらう書類

売買契約を交わす際には、売主と買主それぞれが書類や実印を準備する必要があります。これらの書類を事前に用意しておくことで、契約手続きをスムーズに進めることができます。必要な書類は以下のとおりです。

【売主に用意してもらう書類】

• 本人確認書類
• 登記済証または登記識別情報通知
• 印鑑証明書
• 収入印紙（不動産会社が準備する場合もある）

【買主に用意してもらう書類】

• 本人確認書類
• 印鑑証明書

売買契約書の作成には収入印紙が必要

土地の売買に向けて売買契約書を作成する際には、収入印紙が必要になります。ここでは、収入印紙の役割や貼り忘れた場合はどうなるのか、収入印紙代が不要なケースなどをご紹介します。

収入印紙の役割

収入印紙は、政府が租税や手数料を徴収するために発行している証票です。売買契約書に収入印紙が貼付されていることで、法律に則った取引が行われたことが証明されます。ただし、収入印紙を購入するだけでは納税が完了したことにはならず、書類に貼付し、消印を行う必要があります。

不動産売買では、土地を含む取引の際、取引価格に応じた金額の収入印紙を売買契約書に貼付する必要があります。また、同じ売買契約書を複数作成し、連名で署名する場合は、それぞれの契約書に収入印紙を貼付しなければなりません。

さらに、売買契約書以外にも不動産取引では収入印紙が必要な書類が多数あります。例えば、不動産の譲渡証明書、抵当権設定書、贈与契約書などにも収入印紙を貼付する必要があります。

消印不備や収入印紙を貼り忘れるとどうなる？

収入印紙は、消印が押されることで納税が完了したことを証明できますが、消印がない場合は未使用とみなされる可能性があります。この場合、税務署から立ち入り調査や追納を求められる通知が届くことがあります。また、収入印紙を貼らずに契約書を作成した場合、脱税とみなされ過怠税が課せられるため、十分な注意が必要です。

過怠税とは、印紙税を正しく納付しなかった場合に課される税金で、印紙税法第20条で定められています。また、未納の印紙税額の2倍が徴収されるため、元々納めるべき金額と合わせて当初の3倍に相当する税金を支払うことになります。

ただし、税務署の調査が入る前に不納付であることを自主的に申告した場合、過怠税は1.1倍に軽減されます。しかし、追加で支払う税金は減るものの、消印不備や収入印紙の貼り忘れは不動産会社の信用に影響を与える可能性があるため、契約書作成時には必ず確認を徹底しましょう。

収入印紙が不要なケースとは

売買契約書を作成する際には通常収入印紙が必要ですが、特定のケースでは不要となる場合があります。以下の条件に該当する場合、収入印紙は不要です。

• 契約金額が1万円未満の場合
• 契約書を電子発行した場合

このように、紙の契約書が存在しない場合や、契約金額が少ない場合には、収入印紙が不要となることを覚えておくとよいでしょう。

収入印紙代の負担者とは

不動産売買契約書を作成する際には、1通につき1枚の収入印紙が必要です。通常、土地の売買契約では、売主と買主がそれぞれ契約書を作成するため、合計で2枚の収入印紙が必要となります。

収入印紙代の負担については、契約書において「平等に負担する」と記載されることが一般的ですが、実際のところ、その負担割合は双方の合意により自由に決めることが可能です。

土地の売買契約書に必要な印紙代の計算方法

土地の売買契約書には収入印紙が必要であることをご紹介しましたが、印紙代がどれくらいかかるのか、またどのようにして計算すればよいのかが気になるところです。ここでは、印紙代の計算方法や軽減措置についてご紹介します。

印紙税額は土地代によって異なる

印紙税は、土地の契約金額に応じて変動します。以下は契約金額ごとの印紙税額です。

土地の契約金額が1万円未満であれば非課税となり、収入印紙は必要ありません。ただし、契約金額が1万円を超え10万円未満の場合は、軽減措置の対象外となり、印紙税額は200円となります。

印紙税の軽減措置について

平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成された契約書に対しては、契約金額が10万円を超える場合に軽減措置が適用されます。この措置は、不動産売買市場の活性化を目的として実施されています。具体的な軽減後の印紙税額は以下のとおりです。

土地の売買契約書に記載される金額については、税込価格と税抜価格が両方記載されているケースや、消費税が分けて記載されているケースなどがあります。この場合、税抜価格を基に契約金額を確認し、それに応じた印紙税額を算出して収入印紙を用意します。一方、契約書に税込価格のみが記載されている場合は、その金額に基づいて印紙税を納めることになります。

土地の売買契約書について理解を深めてスムーズな取引をしよう

今回の記事では、土地の売買における一連の流れや、売買契約書、収入印紙についてご紹介しました。土地の売買には、売買契約書や収入印紙が不可欠であり、不動産会社が準備します。契約書に記載する内容や作成時の注意点に気を付けて、取引がスムーズに進むよう、事前にしっかりと準備しておきましょう。

売買契約書は自身で作成することも可能ですが、最新の法改正に対応した内容にする必要があります。他の不動産業務を行いながら法改正に対応した契約書を作成するのが難しい場合は、不動産売買業務のすべてをカバーする『いい生活売買クラウド One』の活用をご検討ください。

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