不動産管理会社がサブリース契約を結ぶメリット・デメリットとは？オーナーが注意している点も紹介

不動産管理会社が賃貸物件を管理する方法には、「管理委託」と「サブリース」の2種類があります。

そこで今回は、不動産管理会社がサブリース契約を結ぶ場合のメリットとデメリットを詳しく解説します。また、サブリース契約を結ぶ管理会社を選ぶ際にオーナーが重視しているポイントも紹介します。サブリース契約について詳しく知りたい方は、ぜひご覧ください。

サブリース契約とは？

サブリース契約は、賃貸物件をまるごと一棟借り上げて、第三者に再び貸し出す管理方法です。これは「一括借り上げ」とも呼ばれます。この契約では、賃貸物件の運営はオーナーではなく、サブリース会社（管理会社）が担当します。

入居者はサブリース会社に家賃を支払い、その家賃から手数料が差し引かれた金額がオーナーに支払われます。一般的な委託管理と異なるのは、空室があるかどうかに関わらず、毎月一定の金額がオーナーに支払われる点です。

サブリース契約の種類

サブリース契約には、家賃保証型とパススルー型の2つの種類があります。それぞれの契約方式には異なる特徴とリスクがあり、オーナーと管理会社にとってのメリットとデメリットが存在します。 

家賃保証型

家賃保証型とは、空室があってもオーナーに毎月一定の賃料を支払う仕組みです。空室や家賃の滞納が発生しても、管理会社はすべての部屋の賃料をオーナーに支払う義務があります。

一見すると管理会社にとってリスクが大きいように思えますが、保証賃料を調整することでこのリスクを管理することが可能です。稼働率が高ければ高いほど、管理会社はより大きな利益を得ることができるため、この方式はサブリース契約で一般的です。

パススルー（実績賃料連動）型

パススルー型は、オーナーに家賃保証を行わない契約方法です。この場合、管理会社がオーナーから部屋を借り上げ、「貸主」として入居者対応や集金などの管理業務を行います。

家賃保証や空室保証がない代わりに、オーナーに支払う賃料は実際の家賃に連動して高めに設定されます。入居率が高まればオーナーへの支払いも増えるため、大きな利益は期待できませんが、リスクを抑えながら貸主としての立場を得ることができる方法です。

一般的な管理方式と変わらないと考える方もいるかもしれませんが、サブリース契約により貸主の立場を得ることで、入居者とのトラブル時に当事者として対応できるほか、書類手続きの簡略化といったメリットもあります。

不動産管理会社がサブリース契約を行うメリット

サブリース契約は、一般的な管理業務委託とは異なるメリットがあります。以下に、具体的なメリットを詳しく説明します。

高い利回りでの物件管理が可能

サブリース契約は、通常の管理業務委託よりも高い利益を得られる可能性があります。管理業務委託の場合、受け取る報酬は家賃収入の約5％程度です。しかし、サブリースでは、空室や滞納のリスクをオーナーに代わって引き受けるため、報酬は家賃収入の10～20％程度となります。入居率が高いほど、さらに利益が上がる仕組みです。

自社の営業努力が収益に直結する

サブリース契約では、管理業務を受託する場合と比べて、自社の営業努力が収益に直結します。例えば、以下のような点で収益を上げることができます。

• 空室を埋める
• より高い賃料で貸し出す
• 家賃を確実に回収する
• 適切な工事業者を選定する

これらの業務一つひとつに対して、利益を確保するための営業努力が求められます。言い換えれば、各業務で挙げた成果が収益として明確に反映されるため、管理会社にとって大きなインセンティブとなります。

不動産管理会社がサブリース契約を行うデメリット

不動産管理会社がサブリース契約を行う際には、いくつかのデメリットも存在します。以下に、その具体的なデメリットやリスクについて説明します。

空室や滞納のリスクを抱えることになる

一棟まるごと賃貸物件を借り上げる際には、空室や家賃滞納のリスクをオーナーに代わって負担することになります。空室率が高かったり、家賃の滞納が多かったりする物件では、収益の減少が直接的な問題となるでしょう。

さらに、賃貸物件は築年数が経過するにつれて家賃が下がるリスクも考えられます。当初の契約で見積もった賃料よりも家賃が下がった場合、オーナーと家賃保証額の減額交渉が必要になるでしょう。

マスターリース保証金の支払いによって一時的にマイナスになる

管理会社とオーナーの間で結ばれるサブリース契約は、正確には「マスターリース契約」と呼ばれます。この契約では、オーナーに対して保証金（敷金）の支払いが必要になることがあります。

しかし、マスターリースの保証金は経費として計上できず、資産として記録しなければなりません。そのため、入居者から賃料や敷金が支払われるまでの間の収入がない状態が続くと、一時的にキャッシュフローが圧迫される可能性があります。

固定費上昇による経営圧迫のリスク

サブリース契約を結ぶと、管理会社は物件の所有者であるオーナーに対して、空室があっても毎月一定額の賃料（空室保証家賃）を支払わなければなりません。これは管理業務を委託する場合には発生しない費用です。そのため、サブリース契約を結ぶことで事業にかかる固定費の負担が増加し、経営に圧迫が生じるリスクがあります。

サブリース契約におけるトラブル事例

管理会社、オーナーの双方にメリットのあるサブリース契約ですが、過去にはトラブルに発展した事例もあります。ここでは、サブリース契約によるトラブル事例として「かぼちゃの馬車問題」をご紹介します。同様のトラブルを避けるための参考にしてみてください。 

かぼちゃの馬車問題

かぼちゃの馬車問題とは、株式会社スマートデイズが企画・販売した女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」に関するトラブルのことです。スマートデイズは、このシェアハウスをサブリース方式で販売しており、多くの不動産投資家が銀行から融資を受けて物件を購入していました。

しかし、数年後にスマートデイズが経営破綻すると、不動産投資家たちは賃料を受け取れなくなりました。その結果、ローンの返済ができなくなり、自己破産に追い込まれる投資家が続出し、社会問題となった問題です。

この事件の背景には、施工会社がスマートデイズに支払う高額なキックバック費用を施工費に上乗せしていたことがあります。そのため、不動産投資家たちは実際の価値に見合わない高額な物件を購入させられることになりました。

さらに、シェアハウス自体にも問題がありました。立地が良くない、間取りが入居者のニーズに合っていないなどの理由から、入居率は常に40％程度だったのです。

この事例から、サブリース契約の内容を十分に理解し、ビジネスとして妥当かどうかを慎重に判断する重要性がわかります。 

オーナーが管理会社を選ぶ際に注意しているポイントとは？

オーナーは、「かぼちゃの馬車」問題のようなトラブルを避けるために、サブリース契約を結ぶ管理会社の選定を注意深く慎重に行います。ここでは、オーナーがサブリース契約をする不動産会社を選ぶ際に注意しているポイントについてご紹介します。 

管理会社の財務状況

オーナーがサブリース契約を結ぶ管理会社を選ぶ際に重視するポイントの一つは、会社の財務状況です。空室率が高いときでも、賃料を支払い続ける能力があるかどうかは、管理会社選びの重要な要素となります。

オーナーは契約の途中で解約や倒産のリスクを避けたいと考えています。そのため、管理会社は上場企業のように決算報告を開示する義務がなくても、自社の財務や経営状況について明確に説明できることが重要です。

契約書の内容

契約書の確認不足によるトラブルは、サブリースに限らず多く見られます。そのため、多くのオーナーは契約書のチェックに慎重です。特に注意すべき契約書の項目は以下のとおりです。

• 家賃保証の金額や見直しの時期
• 免責期間
• 契約解除や中途解約の条件
• 違約金の金額
• 広告費や原状回復費、修繕費等の目安
• 大規模修繕の周期

特に、契約解除に関する項目は重要です。オーナー側からの解約申し出に関する内容が含まれていないケースも少なくありません。違約金の発生も想定されるため、オーナーは特に注意深くチェックします。

オーナーからの信頼を得るためにも、契約書の内容に過不足がないか確認し、疑問点が生じないように注意を払うことが求められます。 

良好な関係性の構築

管理会社とオーナーの間に良好な関係を築くことも非常に重要です。多くのオーナーは、担当者の対応からその会社の信頼性を判断します。

例えば、「質問に対して嫌な顔をせずに答える」「連絡した際に迅速に対応する」などのコミュニケーションにおける細かな反応から、担当者のスキルや対応力を見極めます。オーナーと接する際は、自分たちの対応や姿勢が評価されていることを常に意識し、オーナー目線で対応することが大切です。これにより、双方にとってwin-winの関係を築くことができます。

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サブリース契約を結ぶメリット・デメリットをしっかり把握しておこう

今回は、サブリース契約について解説しました。サブリース契約には、「高い利回りでの物件管理が可能」「自社の営業力が収益に直結する」といったメリットがあります。しかし、一方で空室や滞納のリスクも伴います。

サブリース契約を検討する際には、これらのメリットとデメリットをしっかりと比較・検討することが重要です。

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