原状回復とは？不動産業者やオーナーが知っておくべきガイドラインやトラブル事例も解説
賃貸物件を退去する際には「原状回復」が必要です。原状回復とは、居住中に生じた傷や汚れを元の状態に戻すことを指します。しかし、この原状回復をめぐって借主と貸主の間でトラブルになることがよくあります。
そこで今回は、原状回復の基本について詳しく説明し、退去時に発生しやすいトラブルの事例や、原状回復のガイドライン、費用負担の相場などを紹介します。さらに、トラブルを防ぐための対策についても解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
賃貸物件の退去時に発生する原状回復とは
原状回復とは、入居者が住んでいる間に生じた物件の損傷や汚れを、元の状態に戻すことを指します。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、借主には原状回復の義務があります。
ただし、日常生活を送るだけでも、壁紙や床、設備などは経年劣化するものです。そのため、原状回復の義務は、入居者が実際に傷つけたり汚したりした部分に限られます。通常の生活の中で生じる小さな傷や汚れは、原状回復の対象にはなりません。なお、「物件の現状維持」を意味する「現状回復」とは異なるため、混同しないようにご注意ください。
退去時にありがちな原状回復に関するトラブル事例
原状回復をめぐっては、貸主と借主の間でトラブルとなることも少なくありません。ここからは、退去時にありがちな原状回復をめぐるトラブルの事例をご紹介します。
証拠がなく毀損箇所を借主に指摘できない
退去時の確認で、契約期間中に借主が毀損したと思われる箇所を指摘しても、借主が「自分が壊したのではない。入居時には既に壊れていた」と主張することがあります。このような場合、入居前にその箇所が壊れていなかったことを証明できなければ、借主に責任を問うことは難しいです。その結果、毀損箇所の原状回復費用を請求できない場合は、修復費用は全て貸主が負担することになります。
退去時のクリーニング費用の請求を拒まれた
最近増えているトラブルの一つに、退去時のクリーニング費用の支払い拒否も挙げられます。借主が通常の使用範囲内で物件を使用していた場合、以下のような理由でクリーニング費用の請求が難しくなることがあります。
- 賃貸借契約書にクリーニング費用についての記載がない
- 記載はあるが、口頭での説明がなかった
このような場合、借主がクリーニング費用の支払いを拒否すると、それ以上請求を続けるのは困難になる可能性があります。
原状回復のトラブル防止のためにガイドラインを確認しよう
原状回復をめぐるトラブルを未然に防ぐには、ガイドラインを確認しておくことが大切です。ここからは、国土交通省の定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について、詳しく解説します。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」とは？
国土交通省が作成したこのガイドラインは、民間賃貸住宅における原状回復に関するトラブルを防止することを目的としたものです。近年、原状回復に関するトラブルが増加しているため、このガイドラインでは契約や費用負担などのルールを明確にし、賃貸住宅契約の適正化を図っています。
このガイドラインには法的な強制力はありませんが、原状回復に関する一般的なルールが示されています。具体的には、トラブルを未然に防ぐための原状回復確認リスト、原状回復義務の考え方、損耗・毀損の事例区分などが記載されています。また、原状回復をめぐるトラブルが発生した際の注意点や対処法も紹介されており、これらはトラブル解決のための判断基準として、また賃貸借契約を締結する際の参考として活用できるでしょう。
【ガイドライン】借主が原状回復で負担する範囲
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、借主が負担すべき原状回復費用には、故意や過失、善管注意義務違反、通常の使用を超える損耗が含まれます。以下に、具体的な例を示します。
- 手入れをきちんとしなかったことで付着した台所の油汚れやスス汚れのせいで発生した壁や天井のクロスの張り替え
- たばこのヤニや落書きによるクロスの張り替え
- ペットによる柱やドアに生じた傷の修復
- 紛失や破損による鍵の交換
- 不適切な使用や手入れによって起きた設備の毀損の修復
- 下地ボードの交換が必要になるほどのクギやネジの穴の修復
これらは、借主の故意や過失によって生じた損傷や汚れとみなされ、借主が原状回復費用を負担する義務が生じます。
【ガイドライン】貸主が原状回復で負担する範囲
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年劣化や通常の使用による傷や汚れ、破損の修繕費用は貸主が負担すると定められています。具体的には、以下のようなケースです。
- 画鋲やピンによって空いた壁の穴
- 日焼けによるクロスの変色
- 家具の設置によって生じたへこみや跡
- 鍵の交換
- 部屋のハウスクリーニング
その他にも、空室率改善を目的とした設備の交換やリフォーム、震災などの不可抗力による損耗も貸主が負担すべきとされています。つまり、借主に修繕費を請求できるのは、借主の故意や過失による損害の場合のみです。それ以外の修繕費用は、賃料に含まれていると考え、貸主が負担することになります。
経年劣化・耐用年数によって原状回復費の負担割合は変動する
故意や過失があれば、貸主は借主に原状回復費用を請求できます。しかし、必ずしもその全額を請求できるわけではありません。
建物や設備は時間とともに劣化するため、原状回復費用の負担割合には経過年数や耐用年数が考慮されます。たとえ借主に原状回復義務がある場合でも、建物の経過年数や設備の耐用年数によって、借主の負担割合が低くなることがあるということです。
ただし、賃貸借契約を結ぶ際に原状回復についての特約がある場合は、特約に従った負担割合が適用されます。
原状回復費用の相場
原状回復費用は居住年数や補修箇所によって変わります。ここでは、原状回復費用の相場を居住年数別、補修箇所別にご紹介します。
居住年数別の原状回復費の相場
原状回復費用は、住んでいる年数が長くなるにつれて増加する傾向があります。部屋の広さや間取りにもよりますが、居住年数が3年以内であれば約5万円程度、10年を超えると約10万円前後が相場とされています。
ただし、フローリングや柱など、長期間の使用に耐える部分も建物には存在します。これらの部位については、経過年数や耐用年数が考慮されないこともあります。居住年数が長くなると、考慮されない傷や汚れも増えるため、原状回復にかかる費用が高くなる傾向です。
補修箇所別の原状回復費の費用相場
原状回復費用は、壁や天井のクロス交換、床材の張り替えなどの工事内容によって異なります。また、補修が必要な箇所が増えるほど、費用も上がります。
例えば、壁紙の張り替えの場合、選ぶグレードにもよりますが、1平方メートルあたりの相場は1,000～1,500円です。一方、床材（フローリング）の張り替えは、1畳あたり20,000～60,000円程度が相場となっています。
さらに、傷や汚れの状態によっては、補修が必要な箇所が増えることがあり、その場合、原状回復費用も高くなります。また、工事・清掃業者によって費用は異なるため、見積もりを確認し、比較検討することが重要です。
退去時のクリーニング費用について
退去時のクリーニング費用は貸主負担が原則ですが、例外として借主への請求が認められることもあります。以下では、退去時のクリーニング費用の考え方や相場について解説します。
退去時のクリーニング費用は貸主負担が原則
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、借主が通常の掃除をして退去した場合、クリーニング費用を貸主は請求できません。しかし、いくつかの例外もあります。
例えば、結露を放置してできたシミやカビ、手入れ不足で発生した水垢など、借主が原因で生じた汚れや損傷は借主の負担となります。そのため、通常の掃除をしたからといって、借主が全てのクリーニング費用を負担しないわけではありません。
また、クリーニング費用を請求できないのは原則であり、以下のような例外があります。これらの例外に該当する場合、退去時のクリーニング費用を借主に請求することが可能です。
例外①借主の使用が通常の使用範囲と認められない場合
基本的にクリーニング費用は貸主が負担しますが、借主が通常の清掃を行っていないと判断された場合、クリーニング費用を借主に請求することが可能です。通常の清掃の具体的な定義はありませんが、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、ゴミの撤去や掃き掃除、拭き掃除などが基準とされています。
さらに、借主が「善管注意義務」を守っていたかどうかも重要なポイントです。「善管注意義務」とは、「善良なる管理者の注意義務」の略で、借主が部屋の管理者として適切に注意を払いながら使用する義務を指します。借主がこの義務を怠った結果生じた汚れに対するクリーニング費用は、借主に請求できる可能性があります。
例外②ハウスクリーニングに関する特約を結んでいる場合
賃貸借契約では、「契約自由の原則」にもとづいて、特約を設定するかどうかは当事者の自由です。したがって、特約を理解した上で賃貸借契約を結んだ場合、貸主は借主に対し、特約どおりにクリーニング費用を請求できます。
実際のところ、退去時のクリーニング費用は借主の利用状況によって大きく変わるため、貸主が事前に正確な費用を予測するのは難しいです。そのため、多くの賃貸物件では、契約時にハウスクリーニング特約を結びます。
なお、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、貸主と借主の責任や負担割合の原則を示すもので、法的拘束力はありません。したがって、特約がある場合は、その内容が優先されます。
特約が無効になってしまうケースもある
ハウスクリーニング費用を請求するために特約を結んでいる場合でも、特約が無効とされるケースがあるため注意が必要です。「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、特約が有効となるための要件として以下の三点を示しています。
- 借主が負担すべき内容や範囲が示されていること
- 費用の妥当性
- 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた義務を負うことを認識していること
このことを踏まえると、賃貸借契約書に特約が記載されていたとしても、以下の場合には特約が無効となる可能性があります。
- 負担すべき内容や範囲が明確でない場合
- 負担に関する事前の説明がなかった場合
これらの要件が満たされていないと、特約は無効と判断されることがありますので、契約書を作成する際には十分に注意しましょう。
退去時のハウスクリーニング費用の相場
退去時のハウスクリーニング費用は、部屋の間取りや掃除の内容によって異なります。以下は一般的な相場の目安です。
- ワンルームや1Kの場合：15,000～30,000円程度
- 3LDK～4LDKの場合：50,000～100,000円程度（専有面積や間取りによっては、10万円を超えることも）
戸建ての場合は、階段などのスペースが追加されるためさらに高くなる傾向にあります。
また、ハウスクリーニングの掃除範囲は以下が一般的です。
- キッチン
- 浴室
- トイレなどの水まわり
- 窓
- 玄関
- エアコンの内部洗浄
ただし、清掃箇所や範囲は業者によって異なるため、事前に確認することが重要です。
原状回復におけるトラブルを防ぐための対策
トラブルになることも多い原状回復だからこそ、トラブルを未然に防ぐために対策を講じることが大切です。ここでは、原状回復におけるトラブルを防ぐために有効な対策をご紹介します。
原状回復の範囲を理解して契約書に明記する
原状回復の負担範囲に関する具体的なルールは、国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に記載されています。このガイドラインにもとづき、トラブルを避けるために必要な原状回復の範囲について理解を深めることが重要です。その理解をもとに、借主が退去時に負う原状回復義務の範囲を賃貸借契約書に具体的に明記しましょう。
さらに、契約書に記載するだけではなく、借主にきちんと説明し、理解を得ることも必要です。特にクリーニング特約を定める場合は、借主がその内容を理解し、合意した上で契約を結ぶようにしましょう。借主の理解が得られていない場合、契約は無効となる可能性があります。
入居・退去時の室内の状態を確認、記録する
入居中に部屋が破損したり損耗したりした場合、「入居時には既に壊れていた」と主張されることがあります。そのため証拠がなければ、原状回復費を請求することが難しくなります。このようなトラブルを防ぐために、貸主は入居時と退去時の室内の状態を写真に撮影し、現況確認書を作成して比較できるようにしておくことが重要です。
これは手間のかかる作業ですが、賃貸管理業務を支援するクラウドサービスを利用すれば、これらの作業を手軽に迅速に行うことができます。例えば、クラウドSaaS賃貸管理システム『いい生活賃貸管理クラウド』は、物件管理から契約、入出金管理まで賃貸管理業務を一元管理することができ、原状回復工事の対応履歴を写真として記録する機能も備えています。これにより、原状回復に関するトラブルを防止できます。
さらに、管理会社とオーナーのコミュニケーションを円滑にするアプリ『いい生活Owner』を併用することで、原状回復工事の見積もりや完了後の写真を一括して送付することが可能になります。これにより、オーナーとのコミュニケーションが円滑になり、通信費の削減にもつながります。
原状回復費の過度な請求をしないように注意する
賃貸契約において原状回復の範囲が明確に定められていない場合、通常の使用によって生じる傷や汚れは原状回復の対象外となります。それにもかかわらず、こうした通常使用による損耗に対して修理や清掃の費用を請求すると、トラブルの原因になることが多いです。不当な金額を根拠なく請求しないように注意しましょう。
トラブルを防ぐための方法の一つとして、敷金を高めに設定することが考えられます。敷金を事前に多めに支払ってもらうことで、追加の費用請求を避けられ、結果としてトラブルになる可能性を減らせる可能性があります。ただし、敷金の返金もトラブルの原因になりやすいので、敷金が何に使われたのかを明確に提示することが重要です。
原状回復の原則・基準を把握してトラブル防止に努めよう
賃貸物件の退去時における原状回復について、貸主と借主の間でトラブルが発生することは少なくありません。退去時に「前から壊れていた」「そんな話は聞いていない」などの問題を避けるためには、賃貸契約を結ぶ際に原状回復の範囲を明確に理解し、契約書に記載することが重要です。また、入居時や退去時の室内の状態を記録・確認する対策も必要となります。
クラウドSaaS賃貸管理システム『いい生活賃貸管理クラウド』を利用すれば、原状回復工事の対応履歴を写真として記録できます。これにより、説得力のある証拠を保持することで、原状回復に関するトラブルの未然防止に役立ちます。
さらに、管理会社とオーナーのコミュニケーションを円滑にするアプリ『いい生活Owner』を併用することで、原状回復工事の見積もりや完了後の写真を一括送付できます。これにより、オーナーとのコミュニケーションがスムーズになり、通信費の削減も期待できるでしょう。ぜひご検討ください。
