不動産賃貸業の基本と成功のポイントを解説

不動産業界への参入を考える場合、仕事内容や必要とされるスキルに関する幅広い理解が求められます。知識やスキルが不足している状態で開業してしまうと、業務を円滑に進めることができずに事業が失敗する恐れもあります。

そこで今回は、不動産業に関する基本的な知識をご紹介すると共に、賃貸物件の種類や不動産賃貸業のビジネスモデルなど、ビジネスを成功させる上で欠かせない情報をご紹介していきます。不動産賃貸業への参入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産に関する仕事の種類

不動産業は、主に以下4つの種類に分けられます。

• 不動産賃貸業
• 不動産開発業
• 不動産仲介業
• 不動産管理業

それぞれどういった業務を行っているのか解説していきます。

不動産賃貸業

保有している建物や土地を第三者に貸し出して賃料収入を得るのが不動産賃貸業です。賃貸業をスタートするにあたっては、必要な資格や届け出はとくに必要ありません。不動産を購入すれば、すぐにでもスタートできます。物件を管理する時間がない方や手間と感じる場合は、不動産管理会社に管理を委託すれば、運用する手間を省くことが可能です。

不動産開発業

デベロッパーともいわれている事業者で、大型の商業施設や分譲マンション、物流施設やオフィスビルなどを開発し、賃借や分譲で収益を得ています。都心では都市開発事業と連携するケースもあり、さまざまなデベロッパーが共同事業体として開発を請け負うことも少なくありません。

不動産仲介業

不動産の賃貸や売買を仲介するのが不動産仲介業です。賃貸では貸主と借主、売買では売主と買主を仲介し、成約した場合に受け取る仲介手数料で利益を得ています。大手、中小からフランチャイズまで、さまざまな業態の企業が参入しています。いずれにしても、不動産仲介業を行うにあたっては、宅地建物取引業の免許が必要です。 

不動産仲介業については以下の記事でも解説していますので、参考にしてみてください。

不動産管理業

主に入居者への対応を行うのが不動産管理業です。管理のみだけではなく、仲介とあわせて事業を行う不動産会社も存在します。不動産管理業を行うにあたって必要な免許もないため、小規模な物件では個人で自主管理するケースもあります。管理業務を不動産管理会社に委託する場合の委託手数料は、一般的に家賃の5％程度です。

賃貸物件の種類

賃貸物件と一口にいっても種類があります。大きく分けると、「居住系」「事務所系」「商業系」に分けられるので、それぞれを解説していきます。

居住系の賃貸物件

アパートやマンション、一戸建てなど、居住することを目的とした物件です。

近年では、民泊やシェアハウスなどの新形態の賃貸物件が目立つようになりました。シェアハウスは、リビングやキッチン、トイレなどの共同スペースと個人のスペースを備えた住宅で、家賃は一般的なアパートやマンションと比較すると抑えられています。さまざまな人と交流できることに魅力を感じる人におすすめの物件です。近年は、東京といった都市部だけではなく、地方にも徐々に広がりを見せています。遊休不動産を活用するため、利用していない社宅や独身寮を転用してシェアハウスに変えるケースも見られます。 

事務所系の賃貸物件

事業用として貸し出す物件は、居住系と比較すると契約期間が長くなる傾向にあるので、安定的な収入の確保が可能です。また、ビルを一棟丸々所有するケースと1フロアのみを所有する区分所有の2つの方法があります。利便性の高いエリアにある物件は、より高額な賃料を設定できるモデルです。しかし、一区画が大きいオフィスの場合、1つのテナントが退去しただけでも賃料収入が大幅に減少します。 

近年では、オフィスビルを貸し会議室やコワーキングスペースとして貸し出すケースも増えています。これは、会社員やフリーランスなど、働き方が異なる人々が事務所や会議室などの空間を共有しながら一緒に仕事をするという新しい働き方に対応したものです。幅広い分野の人たちが集まって仕事をしているため、コミュニケーションや協業機会の創出が期待できます。シェアハウスと同様、借りる側のコスト削減や利便性の高さで人気を集めているのが特徴です。

商業系の賃貸物件

商業系の賃貸物件は、駐車場や店舗、倉庫やホテル、ショッピングモールなどが該当します。長期契約が期待できる一方、借りる側のテナントの経営状態で賃料収入が左右されるデメリットもあります。景気変動の影響を受けやすく、景気が後退した場合はコストカット意識が高まるため、退去リスクも高まりがちです。 

集客が見込める土地で商業系の賃貸物件として展開する場合は、「建設協力金」で費用を抑えることも可能です。これは、テナントの使用を前提としてテナントから建築費を借りて施設を建築し、完成した後にテナントが支払う賃料から建設協力金を差し引いた額を受け取る仕組みです。初期投資が難しくても入居するテナントが決まった状態で建設できる点がメリットとなります。

不動産賃貸業のビジネスモデル

不動産賃貸業は、保有している不動産の一部もしくは全体を貸し出して賃料を得るビジネスモデルです。「貸家業」と「貸事務所業」に分類され、ニーズの高い立地であれば、長期間契約されるケースもあり、安定した収入の確保が可能です。ただし、建物や土地を購入するためには多額の初期費用が必要になり、金融機関からの融資を受ける必要性もあります。そのため、初期投資を回収するためにも、家賃収入で投資資金を回収し続けていく必要があります。

不動産賃貸業は、賃借人との有期契約が一般的となるため、その間の収入の変動が少ない点が特徴です。株式投資などと比較すると賃料相場の変動は緩やかなので、資金回収や利益確保がしやすいといえるでしょう。

不動産賃貸業は個人事業主と法人で相違点がある？

不動産賃貸業を営むにあたっては、個人事業主として経営を行うか、法人化すべきかで悩む方もいます。そこで、個人と法人における経営の相違点を解説していきます。

個人事業主の場合

個人事業主であれば、特別な許可や資格取得の必要性がないので、事業開始の手間やコストをかけずに済む点がメリットです。税務署に開業届を提出するだけなので、手間を大きく省けるでしょう。また、法人と比較すると税率が低い点もメリットです。副業として不動産賃貸業を営む場合は、本業の所得との間で黒字と赤字を相殺できる場合があるため、節税効果も期待できます。

ただし、利益が出ると、固定税率となる法人の方が有利になるケースもあるため注意が必要です。また個人の場合、法人に比べて信用を得にくいため、多額の融資を受ける際は不利になってしまうケースもあります。

法人の場合

法人は固定税率のため、所得額によっては法人化した方が節税できる可能性があります。役員報酬や給与支払いなど、経費として計上できる項目も増えるので、その分税負担を軽減することにも役立ちます。 

その一方で、赤字でも法人住民税均等割が課税されるため注意してください。また、納税業務が複雑化する点もデメリットになります。個人の確定申告よりも複雑となり、提出書類も増えるので、税理士に依頼してサポートしてもらうことが一般的です。加えて、法人成り直後は事業期間が浅いため、融資を受けにくい傾向にあることもデメリットといえるでしょう。 

不動産賃貸業で成功するためのポイント

ここからは、不動産賃貸業で成功するためのポイントを解説していきます。 

不動産賃貸業を行う目的を明確にする

不動産賃貸業をスタートするにあたって、明確な目的を設定することが大切です。「まずは一棟購入して運用し、その後のことはそれから考える」「とりあえずお試しで運用しよう」といった曖昧な目的ではモチベーションの維持も難しくなります。

明確な目的や目標があれば、必要となる資金や購入すべき物件もはっきりします。融資を受ける金融機関の選択、自己資金額、借りる順番などによってキャッシュフローや所有できる棟数も異なります。目的達成のための努力をするため、モチベーションも維持しやすくなりますので、事業を開始する際には、まずは目的の明確化から始めましょう。

不動産賃貸業に関する知識を身に付ける

不動産賃貸業を営むなら、事前に知識を身に付けることも重要です。具体的には、賃貸管理や税務に関する知識、会計やファイナンス、建築に関する知識など、幅広く学ぶ必要があります。学び方としては、ネットや書籍を活用することから始めてみてください。

また、「情報の正確性がわからない」「どの書籍が参考になるのかわからない」といった場合は、セミナーへの参加もおすすめです。不動産投資や賃貸経営に関するセミナーは多数開催されています。知りたい内容に合わせて参加をすれば、業務に役立つ情報が得られます。同じように不動産賃貸業を目指す人とも交流できるので、人脈を広げたい場合にも役立つでしょう。

無理な借り入れはしない

不動産賃貸業をスタートする場合、初期投資は欠かせません。しかし、無理な借り入れをしてしまうとリスクが高まります。例えば、無理をして短期間で返済し、ローン完済後のキャッシュフローで回収していくという戦略もありえますが、完済後に利益を確保できる保証はありません。 

そのため、利回りを把握し、どの程度の期間で返済すべきかを理解しておくことが大切になります。利回りは、「（年間家賃収入－管理費・修繕費）÷購入価格」で算出されます。この利回りをもとに「1÷利回り＝元を取るまでの年数」を計算すれば元を取るための年数がわかります。例えば、利回りが4％だった場合、「1÷4（％）＝25」となるため、25年で元を取れる計算になります。

リスクが低い物件を選ぶ 

不動産賃貸業を成功させるためには物件選びも重要です。駅から近い物件は、都市部や郊外に関わらず人気となっています。設備の充実している物件や管理が行き届いている物件も人気が高い傾向です。逆に、空室が目立つ物件や空室の多い物件が多く立ち並んでいる立地を選ぶと失敗を招く恐れがあります。

ただし、立地の良い場所や魅力的な建物でも、土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域に指定されている場所は災害リスクがありますので、メリットとデメリットをしっかりと把握した上で、物件選びをしていきましょう。

適切なメンテナンスを行う 

設備の古さや共有部の汚れなど、賃貸物件では物件の管理状態を重視する方もいます。設備が古いと使い勝手の悪さから入居を避けられる可能性が高まる一方、管理が行き届いた綺麗な状態であれば問題ないと考える方も少なくありません。

そのため、排水管の洗浄や廊下の塗装確認などは定期的に行いましょう。ほかにも、給湯器やエアコン、外壁や屋根などの管理を通じて、住みやすい環境を維持することで空室リスクを減らすことにもつなげられます。

家賃が下がりにくい物件を選ぶ

築年数が経過しても一定水準の賃料を維持するためには、家賃の下がりにくい物件を選ぶことが大切です。利便性の良いエリアにある物件や収納が多い物件、セキュリティやネット環境などが充実している物件は人気があるため、家賃も下がりにくいです。安定的な賃料収入を確保するためにも、ほかの物件と差別化がしやすい、競争力のある物件を探すようにしましょう。

不動産賃貸業を円滑に行うならシステムを活用しよう！ 

不動産賃貸業で成果を上げるには、入居者募集、契約、物件管理といった多岐にわたる業務を高い水準で行う必要があります。そのためには、不動産業務支援サービスを活用し、業務の効率化による選択と集中を図ることが重要です。

例えば、クラウドSaaS賃貸管理システム『いい生活賃貸管理クラウド』は、賃貸管理業務をサポートするクラウドサービスで、管理物件の入居者募集から契約、入居まですべての業務をサポートしてくれます。 

ほかにも『いい生活のクラウドSaaS』では、以下の賃貸管理業務を効率化できるサービスがございますので、ぜひ導入をご検討ください。

また、『いい生活のクラウドSaaS』のサービスラインナップについては、以下で詳しくまとめていますので、まずは自社にあったシステムがないか確認してみてください。

不動産賃貸業の基本を理解しよう！

不動産賃貸業を成功させるためには、不動産に関する知識に加えて、ヒアリング力や提案力、自己管理能力といったスキルが必要です。ほかにも、お客様目線で物事を考える能力やコミュニケーション力など、さまざまな能力が求められます。場合によっては資格が必要になるシーンもあるかもしれません。 

開業後も、入居者募集、契約、物件の管理などの業務を同時に遂行する必要があります。これらの負担を軽減し、コア業務に集中できる環境を整備するためにも、ITツールの活用を検討することをおすすめします。

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